Vakt tlf: 940 13 260 - Åpen utenom kontorets åpningstid

Infohåndbok for beboere

Her finner du borettslagets vedtekter, ordensregler og annen nyttig informasjon vedrørende ditt boforhold.

1.0 Formål/distribusjon
1.1 Formålet med informasjonshåndboken

Hensikten med denne informasjonshåndboken er å gjøre det lettere for deg som andelseier/beboer å gjøre deg kjent med Risvollan Borettslag som organisasjon og som bo-område.

Her skal du enkelt finne svar på sentrale spørsmål vedrørende aktuelle lover, regler og instrukser. Du finner også tips og veiledning om vedlikehold av leilighetene og utearealene samt mye annen informasjon av verdi for deg som bor i borettslaget, herunder ikke minst informasjon som berører dine rettigheter og forpliktelser som beboer og eller andelseier.

I tillegg til å informere skal håndboken også bidra til å gi innsikt i og forståelse for hva det innebærer å bo i Risvollan Borettslag, herunder hvilke muligheter som bl.a. er tilstede for engasjement i borettslagets organisasjon.

1.2 Distribusjon

Informasjonshåndboken distribueres via borettslagets nettsider. Dersom noen ønsker den i papirutgave, bes de henvende seg til borettslagets administrasjon.

1.3 Oppdatering

Styret i Risvollan Borettslag skal påse at informasjonsboken blir løpende oppdatert. Administrasjonen besørger utsendelse/informasjon om endringer og/eller tillegg til boken.

2.0 HISTORIE, VISJON, HOVEDMÅL OG STRATEGIER
2.1 Risvollan Borettslag – Byggesaken/beslutningsprosessen

Trondheim kommune utlyste i oktober 1966 en arkitektkonkurranse blant medlemmene av Trondhjems Arkitektforening om bebyggelsesplan og boligtyper for Risvollan-Blakli-området. Forut for dette hadde Generalplanavdelingen ved Trondheim Byplankontor i september 1965 utarbeidet en disposisjonsplan for hele Steinanområdet, og bystyret i Trondheim hadde i november 1965 vedtatt å bygge ut Risvollan-Blakli-området, ca 490 mål.

Den kommunale byggekomite fikk i august 1967 mandat til å forestå utbyggingen i kommunal regi, og engasjerte i september 1967 vinnerne av arkitektkonkurransen, arkitektene Birgit Brantenberg, Tore Brantenberg og Edvard Hiorthøy, som utførende arkitekter.

Tekniske konsulenter ble engasjert etter hvert, og detaljprosjekteringen drevet i samarbeid mellom arkitekter, konsulenter og kommunale etater.

Reguleringsplanen ble fremmet i flere trinn, og den endelige plan, utarbeidet av arkitektene, fikk en utnyttelse på ca 1.100 boliger, nesten dobbelt så mange som i arkitektkonkurransens program.

I desember 1968 var prosjekteringen kommet så langt at det ble besluttet å foreta en undersøkelse blant entreprenører og produsenter for å få disse til å fremkomme med sine løsninger på de byggetekniske problemer. Forslag fra disse innkom i mars 1969 og ble av stor verdi ved utformingen av det endelige anbudsmaterialet. Det ble på denne måte etablert et samarbeide mellom prosjekteringsansvarlige instanser og entreprenører på et tidlig tidspunkt.

Prosjekteringen var i mellomtiden utvidet til å omfatte et senter med felles varmesentral for hele området, i tillegg til butikker og diverse serviceanlegg, samt områdets grøntarealer og haver.

Sommeren 1969 ble det åpnet en utstilling av Risvollan-Blakli-prosjektet i Nordenfjeldske Byggcentrum på Torvet for å informere publikum, og for å få deres reaksjon på prosjektet ved hjelp av et spørreskjema. Utstillingen ble besøkt av 40.000 mennesker.

Spørreskjemaene ble behandlet av Institutt for psykologi og sosialforskning ved NTH, som på grunnlag av dette senere foretok en mer omfattende undersøkelse blant kommunens boligsøkende.

Anbudene for områdets første byggetrinn forelå i november 1969, og etter valg av hovedentreprenør og endelig saksbehandling i byplanråd, bygningsråd, husbanken, formannskap og bystyret, ble byggearbeidene igangsatt i januar 1970.

Tidsplan
De første leiligheter i 1. byggetrinn var ferdige til innflytting i desember 1970. Ferdig i 1971/72. 2. byggetrinn ble ferdigstilt i mars 1973 og 3. byggetrinn sommeren 1974.

Senteret ble utsendt på anbud høsten 1971, og byggearbeidene igangsatt i januar 1972. Det ble ferdig i løpet av 1974, mens enkelte avdelinger startet innflytting fra 1.11.1973.

Arealer

  • Områdets størrelse (brutto) ca. 496 da
  • Derav off. friareal ca. 42 da
  • Samt senter ca. 11 da
  • Areal (netto) ca. 443 da


Antall boliger

1-Roms 2-Roms 3-Roms 4-Roms 5-Roms Totalt
Område A 20 7 51 5 83
Område B 52 16 102 8 178
Område C 14 52 6 71
Område D 40 26 101 4 171
Område E 16 24 4 44
Område F 32 22 90 16 160
Område G 44 32 70 4 150
Område H 44 70 66 21 201
Høyblokk 44 11 55
Sum 44 262 173 567 67 1.113

Beboerantall
Det anslås at omkring 2.500 mennesker bor i Risvollan Borettslag.

Motivering
Arkitektkonkurransens formål var bl.a. «å frembringe den mest fordelaktige bebyggelsesplan for området, og utvikle sunne boligtyper til denne basert på Husbankens krav til størrelse og økonomi».

Området Risvollan-Blakli ligger ca 5 km fra midtbyen i Trondheim. Bebyggelsen er gjennomskåret av friarealer knyttet til et offentlig turdrag som igjen leder til Estenstadmarka. Felles ballplasser ligger i friarealene. En hovedgangvei går gjennom området fra nord til syd, tilknyttet gangveier frem til hver bolig. Gangtrafikken er adskilt fra kjøreveiene.

Bebyggelsen er oppdelt i 8 områder, hvert med sin kvartalslekeplass. Innenfor disse områdene er boligene gruppert i rekker og grupper («tun») omkring mindre plasser («sandkasselekeplasser»). Et siktemål har vært å få klimabeskyttede utearealer mellom husene, samtidig som boligenes retning og etasjehøyde er variert under hensyn til sol- og utsiktsforhold. Det siste, sammen med kravet til rasjonelle ledningsføringer, har bestemt en konsentrert fordeling av bebyggelsen på de høyereliggende deler av området. Nivåforskjeller i terrenget er utnyttet til sokkeletasjer og garasjeinnkjørsler i underetasjer.

Boligene er utformet innenfor et system med bærende betongskillevegger i lik innbyrdes avstand (522 cm), som muliggjør de forskjellige boligstørrelser fra 2- til 5- roms med varierende gruppering, orientering, inngangsretning og etasjeantall.

Ca. 70% av boligene ligger i terreng med egen have på begge sider av huset, og i de fleste tilfelle vender en av havene mot en del av friarealet. Forskjellige boligtyper er lagt inntil hverandre i varierende kombinasjoner, rekkene er innbyrdes forskjellige. Små og store boliger som ligger over hverandre vil være egnet som flergenerasjonsboliger.

Det er lagt vekt på fleksibilitet i boligene ved bruk av flyttbare vegger, og på muligheten til individuelt preg i havene.

2.2 Hovedmål

Sist endret 17.11.2022.

Risvollan Borettslag – der det er godt å bo!

Mål-og-tiltaksplan-2023-2026_9_2023-lav.pdf (risvollan-borettslag.no)

2.3 Visjon

Risvollan Borettslag skal ha attraktive boliger og et bomiljø som er i kontinuerlig utvikling i samsvar med beboernes ambisjoner, ønsker og behov, og som bidrar til best mulig livskvalitet

2.4 Strategier og veivalg

Sist endret 17.11.2022.

 

  1. Borettslaget legger til rette for stor grad av beboermedvirkning og -forankring i planlegging og utredning av prosjekter og prosesser der beboerne er sentrale deltakere
  2. Borettslaget knytter til seg dyktige medarbeidere som innehar høy faglig kompetanse relatert til borettslagets hovedoppgaver. Borettslaget støtter medarbeidere som ønsker adekvat etter-/videreutdanning.
  3. Styret utarbeider rammevilkår for god planlegging og drift av borettslaget.
  4. Borettslaget vektlegger samarbeid med offentlige og private aktører/interessenter om finansiering, planlegging og gjennomføring av prosjekter
  5. Styret og daglig leder er ansvarlig for at vi har en endringsdyktig og fleksibel organisasjon.
3.0 ORGANISASJON
3.1 Organiseringen av Risvollan Borettslag

Dato endret 17.11.2022.

Organiseringen av Risvollan Borettslag er preget av at laget med 1.113 leiligheter er et av landets største, og at det i motsetning til de fleste borettslag er frittstående, dvs. ikke tilsluttet et boligbyggelag. Videre er også organiseringen påvirket av bebyggelsen er fordelt på 8 boområder og et høyhus.

I tillegg til de lovbestemte organer, generalforsamling og styre, har borettslaget også opprettet naboutvalg for hvert boområde og et representantskap. Utvalg med spesielt og tidsbegrenset mandat nedsettes etter behov (trafikkutvalg, lekeplassutvalg, byggekommite etc.). Borettslaget har egen administrasjon og driftsavdeling. Administrasjonens leder er borettslagets forretningsfører.

3.2 Lovbestemte og valgte organer

3.2.1 Generalforsamling
Generalforsamlingen utøver borettslagets øverste myndighet. Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen 30. juni, fortrinnsvis innen utgangen av april.

Disse sakene skal behandles på den ordinære generalforsamlingen:

  • Godkjenning av årsberetning fra styret
  • Godkjenning av årsregnskap
  • Valg av styremedlemmer og varamedlemmer
  • Valg av medlemmer til faste utvalg og komiteer
  • Eventuelt valg av revisor
  • Fastsetting av godtgjørelse til styret og representantskapet
  • Andre saker som er nevnt i innkallingen

Generalforsamlingen ledes som hovedregel av representantskapets ordfører.

3.2.2 Styret

Styret er ansvarlig for borettslagets løpende drift og består av en leder og 6 styremedlemmer til sammen 7 medlemmer. Alle representanter velges av generalforsamlingen, med unntak av ansattes representant som velges av og blant de ansatte.

Styrets leder velges ved særskilt valg.

Generalforsamlingen velger også tre nummererte varamedlemmer.

Nestleder og sekretær velges av og blant styrets medlemmer for 1 år.

Funksjonstiden for leder og styremedlemmer er 2 år, mens varamedlemmer velges for 1 år.

3.2.3 Forretningsfører
Forretningsfører er daglig leder som også er leder for borettslagets administrasjon, kfr. 3.4 Administrasjon og teknisk service.

3.2.4 Representantskap
Representantskapet er et kontrollerende organ underlagt generalforsamlingen og skal føre tilsyn med at borettslagets formål fremmes i samsvar med lovgivningen, vedtektene og generalforsamlingens og representantskapets egne beslutninger.

Representantskapet består av 4 representanter som velges av generalforsamlingen. Det skal være 2 vararepresentanter som velges i nummerert rekkefølge.

Funksjonstiden for representantskapets medlemmer er 2 år.

Representantskapet ledes av en ordfører som velges av og blant representantskapets medlemmer for 1 år.

3.2.5 Naboutvalg
Det er opprettet naboutvalg for samtlige boområder.

Hvert naboutvalg skal bestå av minst 3-5 medlemmer som velges for 2 år om gangen av allmøte i de respektive felt.

Naboutvalgene skal være kontaktledd mellom styret og beboerne og skal medvirke til at det gjennomføres miljømessige tiltak og aktiviteter i nærområdene. Naboutvalgene har egen instruks.

3.2.6 Allmøte
Hvert naboutvalg innkaller til allmøte minst 1 gang pr. år blant beboerne på området. Allmøte skal drøfte saker som fremlegges av naboutvalget eller blir tatt opp av beboerne samt saker nedfelt i Instruks for naboutvalg, herunder valg av medlemmer til naboutvalg.

3.2.7 Valgkomité
Valgkomitéen består av 3 medlemmer fra ulike naboutvalgsområder. Medlemmene velges av generalforsamlingen for 2 år om gangen. Valgkomiteens leder velges særskilt.

3.3 Redaksjon for TV-Risvollan, Rislappen og borettslagets websider

TV Risvollans internkanaler driftes for tiden av stiftelsen Trondheim TV.

Det er inngått avtale med stiftelsen Trondheim TV om produksjon av Rislappen. Utgivelse 4 gr. pr. år.

Borettslagets webside administreres av borettslagets administrasjon.

Instruks for mediene er inkludert i Instruks for informasjonsvirksomheten.

3.4 Administrasjon og teknisk service

Sist endret 17.11.2022.

3.4.1 Organisering
Borettslagets administrasjon holder til i Asbjørn Øverås veg 1.

Daglig leder har det administrative ansvar for borettslagets drift og er borettslagets forretningsfører.

Teknisk sjef er underordnet daglig leder og har ansvar for de tekniske driftsfunksjoner herunder ledelsen av borettslagets driftsavdeling.

Driftsavdelingen ivaretar de ordinære vaktmesterfunksjoner for borettslaget. I tillegg utføres på kontrakt snøbrøyting av det kommunale veinett innenfor borettslagets område. Vesentlige oppgaver er knyttet til borettslagets sentralvarmeanlegg som forsyner borettslagets leiligheter og kontorlokaler med varme og varmtvann. Varmeleveransene omfatter også Sollia borettslag, Risvollan Senter og Coop.

3.4.2 Adm. oppgaver
Administrasjonen forestår den daglige driften av borettslaget og har følgende hovedoppgaver:

  • saksforberedelser for styret
  • oppfølging av styrevedtak
  • leilighetsforvaltning, herunder adm. oppgaver knyttet til eierskifter
  • økonomisk styring og regnskapsførsel
  • finansiering og finansforvaltning
  • innkreving av fordringer og inkasso
  • fordeling av ligningsmessige verdier
  • forsikringssaker
  • korrespondanse, post og arkiv
  • personaladministrasjon
  • kontakt med andelseierne
  • service for naboutvalgene
  • kontakt med eksterne forbindelser
3.5 Stillingsinstrukser

3.5.1 Daglig leder

I Organisatorisk plassering

    1. Daglig leder tilsettes av styret
      2. Daglig leder rapporterer til styret
      3. Teknisk sjef er stedfortreder for daglig leder

II Ansvars- og myndighetsområde

    1. Daglig leder har ansvaret for at forvaltningen av borettslagets menneskelige og materielle ressurser er ivaretatt på en betryggende måte.
      2. Daglig leder har myndighet til å avgjøre saker som ikke er av usedvanlig art og viktighet.
      3. Daglig leder er ansvarlig for at driften fungerer effektivt og lønnsomt i samsvar med budsjett, mål og de generelle retningslinjer som fastsettes av styret
      4. Daglig leder skal i sitt arbeide følge sunne etiske og forretningsmessige prinsipper

III Arbeidsoppgaver

Daglig leders viktigste arbeidsoppgaver er:

    1. å sørge for gjennomføring av styrets vedtak samt retningslinjer ved å etablere en organisasjon og et driftsmønster som er i tråd med disse
      2. å bidra til å implementere og opprettholde en løpende mål- og strategiprosess i samhandling med styret
      3. å holde organisasjonen effektiv og utvikle denne
      4. å arbeide for utvikling av medarbeiderne
      5. å arbeide for å oppnå best mulig tillitsforhold
      – internt overfor medarbeidere, tillitsvalgte og beboere
      – eksternt overfor kunder og andre forretningsforbindelser, samt offentlige myndigheter
      6. å rapportere til styret
      7. å delta i de møter som er pålagt forretningsfører i hht. borettsloven og ellers de møter styret eller daglig leder selv finner nødvendig for å ivareta borettslagets interesser
      8. Daglig leder har det overordnede ansvar for drift og innhold av
4.0 Vedtekter og lov om borettslag
4.1 Vedtekter

Vedtekter for Risvollan Borettslag vedtatt på konstituerende generalforsamling 11. mai 1970 med senere endringer. Siste endring 17.11.2022.

1. Innledende bestemmelser

1-1 Formål
Risvollan Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (borett). Laget har dessuten til formål å erverve eller forestå oppføringen av andre bygg enn boligbygg (herunder garasjer) når de skal brukes til felles formål for andelseierne, eller når utleie av lokalene i slike bygg skal skje i sammenheng med lagets øvrige virksomhet. Videre har laget til formål å delta i, organisere og forvalte andre tiltak som har sammenheng med andelseiernes bointeresser.

1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold
(1) Borettslaget ligger i Trondheim kommune og har forretningskontor i Trondheim kommune.

(2) Borettslaget er frittstående med forretningsfører ansatt av borettslaget.

2. Andeler og andelseiere

2-1 Andeler og andelseiere
1. Andelene skal være på ett hundre kroner.

2. Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.

3. Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil ti prosent av andelene i borettslaget i samsvar med borettslagslovens § 4-2 (1). Det samme gjelder selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.

4. I tillegg kan arbeidsgivere som skal leie ut boliger til sine ansatte eie inntil fem prosent av andelene i tillegg til de som visse juridiske personer kan eie i medhold til tredje ledd.

5. Vedtektene ligger tilgjengelig på borettslagets hjemmeside.

2-2 Sameie i andel
1. Bare personer som bor eller skal bo i boligen, kan bli sameier i andel.

2. Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen, jf vedtektenes punkt 4-2.

2-3. Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier
1. En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.

2. Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med punkt 2 i vedtektene.

3. Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

4. Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.

5. Den forrige andelseier er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.

3 Forkjøpsrett

3-1 Hovedregel for forkjøpsrett
1. Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget forkjøpsrett. Dernest har andelseiers slektninger i rett opp- eller nedstigende linje forkjøpsrett dersom andelseieren har en botid på minst 5 år i borettslaget.

2. Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon, skilsmisse eller arv, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3. Heller ikke kan forkjøpsrett gjøres gjeldende ved boligbytte (bytte av andeler) eller ved overdragelse fra andelseier som nevnt i § 2-1 (3) og (4) til leieboer i den bolig andelen er knyttet til.

3. Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i første ledd, får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i vedtektenes punkt 3-2, jf borettslagslovens § 4-15 første ledd.

3-2 Frister for å gjøre forkjøpsrett gjeldende
Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til laget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier.

3-3 Nærmere om forkjøpsretten
1. Styret bestemmer på grunnlag av ansiennitet hvilken andelseier som skal få overta andelen. Ansiennitet i borettslaget regnes fra den dato andelseieren første gang overtok andel i borettslaget. Ved erverv av ny andel etter tidligere fraflytting fra borettslaget, medregnes ikke tidligere ansiennitet. Står flere andelseiere i borettslaget med lik ansiennitet, avgjøres fordelingen ved loddtrekning mellom disse. For hver gang forkjøpsrett anvendes, reduseres ansiennitet som teller med etter dette ledd med 5 år.

2. Dersom flere andelseiere i borettslaget krever forkjøpsrett for sine slektninger, rangeres søkerne på grunnlag av botid i borettslaget. Står flere andelseiere i borettslaget med lik botid, avgjøres fordelingen ved loddtrekning mellom disse. For hver gang forkjøpsrett for slektninger anvendes, reduseres botid som teller med etter dette ledd med 5 år.

3. Styret kan fravike prioritetsreglene i første og andre ledd når særlige grunner tilsier det.

4. Andelseier som vil overta ny andel, må normalt overdra sin andel i laget til ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Styret kan likevel fravike dette etter søknad når særlige grunner tilsier det.

5. Forkjøpsretten skal kunngjøres gjennom boretts lagets faste informasjonskanaler.

4. Borett og bruksoverlating

4-1 Boretten
1. Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesareal til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

2. Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.

3. Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere.

4. En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendig på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

5. Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det vedtas forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

4-2 Bruksoverlating
1. Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.

2. Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom:
– andelseieren selv eller andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst 1 av de siste 2 årene. Andelseieren kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til 3 år
– andelseieren er en juridisk person
– andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner
– et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen
– det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.

Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det eller brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen 1 måned etter at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent.

3. Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

4. Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.

5. Vedlikehold

5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt
1. Den enkelte andelseier skal holde boligen og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

2. Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, vasker apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.

3. Andelseieren har også ansvaret for rensing av egne sluk og vannlås oppstaking og rensing av avløpsledning fram til egne sluk/vannlås. Andelseier skal rense eventuelle sluk på balkonger.

4. Andelseieren skal holde boligen fri for innsekter og skadedyr.

5. Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.

6. Vedlikeholdsplikten omfatter ikke radiatorer med tilhørende ledningsnett innenfor boligen.

7. Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å sende melding til borettslaget.

8. Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15.

5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt
1. Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier.

2. Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.

3. Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

4. Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.
5. Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18.

5-3 Andelseiers utvidede vedlikeholdsplikt og ansvar for rørføringer og tekniske installasjoner etter ombygging
1. All ombygging som medfører endringer i rørføringer og andre tekniske installasjoner, er søknadspliktig til borettslagets administrasjon.

2. Andelseiers vedlikeholdsplikt, jfr. vedtektenes pkt. 5-1 må etterkommes for de rørføringer og øvrige tekniske installasjoner som følger av tiltaket. Tilsvarende oppheves Risvollan Borettslag sin vedlikeholdsplikt for de samme installasjonene som følge av tiltaket, jfr. kap. 4.1, pkt. 5-2.

3. All ombygging som nevnt over skal utføres av autoriserte firma. Dokumentasjon på dette skal innleveres borettslagets administrasjon, ved ferdigstillelse.

4. Dersom tiltaket ikke er omsøkt og/eller godkjent, eller dokumentasjon på autorisert utførelse ikke kan fremvises, vil andelseier ha det hele og fulle erstatningsansvar i hht. borettslagsloven kap. 5.1, og ellers som følge av tiltaket, herunder i forhold til rørgjennomføringer i bærende konstruksjoner (som ellers er borettslagets ansvar), både overfor Risvollan Borettslag, andre andelseiere og tredjepersoner. Risvollan Borettslag fraskriver seg ansvar for eventuelle skader og følgeskader på rør og annet som er blitt installert i forbindelse med tiltaket.

6. Pålegg om salg og fravikelse

6-1 Mislighold
Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.

6-2 Pålegg om salg
Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt.

6-3 Fravikelse
Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.

7. Felleskostnader og pantsikkerhet

7-1 Felleskostnader
1. Felleskostnadene betales hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med 1 måneds varsel.

2. For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100.

7-2 Borettslagets pantsikkerhet
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

8. Styret og dets vedtak

8-1 Styret
1. Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 6 andre medlemmer. Begge kjønn skal være representert med minimum 40%. Styret skal ha tre nummererte varamedlemmer.

2. Funksjonstiden for leder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges. Som styremedlem eller varamedlem til styret kan bare velges andelseier, andelseiers ektefelle/samboer eller representant for de ansatte i borettslaget.

3. Styret velges av generalforsamlingen med unntak av de ansattes representant og dennes personlige varamedlem som velges av og blant de ansatte. Styreleder velges ved særskilt valg. Det kan maksimalt oppnevnes to styremedlemmer fra samme felt. Styret velger nestleder blant sine medlemmer.

8-2 Styrets oppgaver
1. Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

2. Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

3. Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.

8-3 Styrets vedtak
1. Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av styremedlemmene er tilstede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.

2. Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, fatte vedtak om:

1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
2. å øke tallet på andeler eller knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd,
3. salg eller kjøp av fast eiendom,
4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,
5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn 5 prosent av de årlige felleskostnadene.

8-4 Representasjon og fullmakt
1. Om representasjon og fullmakt gjelder bestemmelsene i borettslagslovens § 8-16.

2. Styrelederen eller nestlederen og et styremedlem i fellesskap tegner lagets firma. Styret kan gi prokura.

3. I tillegg gjelder at dersom det føres sak mellom representantskapets flertall på den ene side og laget på den annen side, og i den utstrekning bestemmelsene borettslagslovens § 8-16 ikke er til hinder for det, skal styret kreve generalforsamlingen sammenkalt til valg av en eller flere personer som skal opptre for laget under saken.

9. Faste utvalg og komiteer

9-1 Naboutvalg
1. Det skal opprettes naboutvalg ved hvert av områdene A, B, C, D, E, F, G, H1-15, H2-20 og Høyhuset. I de tilfeller hvor det viser seg umulig å skaffe tilstrekkelig antall medlemmer, kan det respektive felt søke styret om en sammenslåing/samarbeid med et annet felts naboutvalg inntil ett år av gangen.

2. Hvert naboutvalg skal ha 3-5 medlemmer som velges av allmøte i respektive felt i henhold til bestemmelser nedfelt i egen instruks vedtatt av generalforsamlingen. Suppleringsvalg foretas i ekstraordinært allmøte.

3. Bestemmelsene i borettslagslovens § 8-3 (2) om fratredelse gjelder tilsvarende for medlemmer av naboutvalgene.

4. Naboutvalgene skal være kontaktledd mellom styret og beboerne. Forøvrig skal naboutvalgene ha den myndighet og utøve de oppgaver som er fastsatt i egen instruks vedtatt av generalforsamlingen.

5. Generalforsamlingen eller styret kan bevilge midler særskilt til naboutvalgene. For slike midler skal naboutvalgene føre regnskap, som framlegges for styret etter nærmere regler fastsatt av styret.

6. Styret fører tilsyn med at utvalgene oppfyller sine plikter.

9-2 Valgkomite
1. Alle valg av tillitsvalgte på generalforsamlingen skal forberedes av en valgkomite.
2. Kontaktutvalget foreslår medlemmer til valgkomiteen. Valgkomiteen velges av generalforsamlingen. Funksjonstid på 2 år. Valgkomiteen skal bestå av begge kjønn. Leder av valgkomiteen velges ved særskilt valg. Valgkomiteen skal bestå av 3 andelseiere fra ulike naboutvalgsområder.
3. Bestemmelsene i borettslagslovens § 8-3 (2) om fratredelse gjelder tilsvarende for medlemmer av valgkomiteen.
4. Valgkomiteen har plikt til å foreslå slike kandidater til styret slik at begge kjønn er representert med minimum 40%.
5. Valgkomiteen skal fremlegge forslag om godtgjørelse til styre og representantskap for generalforsamlingen.

9-3 Representantskap
1. Representantskapet skal bestå av 4 representanter med maksimum 2 fra samme felt. Representantskapets ordfører gis dobbeltstemme ved stemmelikhet. Det skal være 2 vararepresentanter som velges i nummerert rekkefølge. Representant eller vararepresentant skal være andelseier eller andelseiers ektefelle/samboer. Flest mulig av naboutvalgsområdene bør være representert.
2. Valgkomiteen innhenter forslag til representanter fra naboutvalgene, og fremmer endelig forslag til generalforsamlingen.

3. Representantene velges på ordinær generalforsamling med funksjonstid på 2 år. Varamedlemmer velges for ett år.

4. Bestemmelsene i borettslagslovens § 8-3 (2) om fratredelse gjelder tilsvarende for medlemmer av representantskapet.

5. Representantskapets ordfører velges av og blant representantskapets medlemmer for ett år.

6. Representantskapet skal føre tilsyn med at lagets formål fremmes i samsvar med lovgivningen, vedtektene, generalforsamlingens og representantskapets egne beslutninger.

7. Representantskapet skal gis opplysninger om lagets drift i den utstrekning det finner dette nødvendig og forholdene tillater det. Det har i dette øyemed, samlet eller ved et utvalg, rett til å gjennomgå lagets obligatoriske spesifikasjoner og dokumentasjon i henhold til lov om bokføring. To ganger hvert år, og ellers så ofte representantskapet finner dette nødvendig, skal styret forelegge det kontospesifikasjoner, så vel som forklaring om alt vesentlig som har foregått i den forløpne tid. Som et ledd i dette fremlegger styret halvårsregnskap med kommentarer.

8. Representantskapet skal til ubestemte tider, minst en gang om året, uten varsel sørge for at kasse og verdipapirer blir undersøkt.

9. Representantskapet kan innhente sakkyndig bistand, når det finner dette påkrevd i en gitt sak.

10. Medlemmer i representantskapet skal fortløpende få tilsendt protokoll fra styrets møter.

11. Representantskapet skal forelegges årsoppgjør og revisjonsberetning senest 8 dager før saken skal behandles i representantskapet. Representantskapet skal gi uttalelse i generalforsamlingen om hvorvidt årsoppgjøret bør godkjennes.

12. Saker av stor prinsipiell eller stor økonomisk betydning for borettslaget skal forelegges representantskapet før styret fatter endelig vedtak. Representantskapet forelegges også borettslagets budsjett med kommentarer før godkjenning.

10. Generalforsamlingen

10-1 Myndighet
Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen.

10-2 Tidspunkt for generalforsamling
1. Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni. Dog skal styret bestrebe seg på at ordinær generalforsamling avholdes innen 30. april.

2. Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret, representantskapet eller dets ordfører finner det nødvendig. Likeså skal generalforsamlingen innkalles når revisor eller minst en tiendedel av andelseierne skriftlig krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

10-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling
1. Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som de ønsker behandlet. Fristen skal være minimum 3 uker, men ikke tidligere enn 15. mars.

2. Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av representantskapets ordfører med et varsel som skal være minst 8 og høyst 20 dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om det er nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst 3 dager.

3. I innkallingen skal de saker som skal behandles, være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det etter vedtektenes punkt 10-3 (1).

10-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
1. På den ordinære generalforsamling skal disse saker behandles:

– Godkjenning av årsberetning fra styret
– Godkjenning av årsregnskap
– Valg av styremedlemmer og varamedlemmer
– Valg av medlemmer til faste utvalg og komiteer
– Eventuelt valg av revisor
– Fastsetting av godtgjørelse til styret og representantskapet etter forslag fra valgkomiteen
– Andre saker som er nevnt i innkallingen

2. Årsberetning, årsregnskap samt representantskapets uttalelser skal snarest mulig og senest 8 dager før ordinær generalforsamling sendes til enhver andelseier med kjent adresse.

3. Representantskapet skal fremsette forslag på valg av revisor.

10-5 Møteledelse og protokoll
Generalforsamlingen skal ledes av representantskapets ordfører. Representantskapet kan imidlertid be styret om at det utpekes en annen og kompetent møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. Protokollen skal i tilfelle slik innleie underskrives av både møteleder og representantskapets ordfører samt av en av de frammøtte andelseierne. Kopi av protokollen skal sendes ut til andelseierne.

10-6 Stemmerett og fullmakt
Hver andelseier har en stemme på generalforsamlingen. Hver andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. For en andel med flere eiere kan det bare avgis en stemme.

10-7 Vedtak på generalforsamlingen
1. Foruten saker som nevnt i punkt 10-4 i vedtektene, kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.

2. Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene, fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som har fått flest stemmer, skal regnes som valgt. Når det ved valg er flere enn en kandidat til et verv, skal avstemmingen være skriftlig.

3. Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning.

10-8 Møterett
1. Alle andelseiere har rett til å være til stede i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Andelseiers ektemake, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg.

2. Styremedlemmer, medlemmer av representantskapet, forretningsfører og leietaker av bolig har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styreleder, representantskapets ordfører og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig, eller de har gyldig forfall. For representantskapets ordfører skal det i tilfelle utpekes en stedfortreder.

11. Innhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern

11-1 Inhabilitet
1. Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse.

2. Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til laget. Det samme gjelder avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23.

11-2 Taushetsplikt
Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i laget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.

11-3 Mindretallsvern
Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget.

12. Revisjon

12.1 Revisor
1. Laget skal ha revisor i overensstemmelse med borettslagslovens kapittel 9. Representantskapet skal fremsette forslag ved valg av revisor.

2. Etter krav fra generalforsamling, representantskap, styremedlem, forretningsfører eller granskingsmann plikter revisor å gi opplysninger om hva han har funnet under sin virksomhet for laget. Revisor kan forlange spørsmålene fremsatt skriftlig og kan gi skriftlig svar. I så fall skal spørsmål og svar protokolleres, om noen av de tilstedeværende forlanger det.

3. Revisor og hans assistent plikter for øvrig å bevare taushet om alt de under sin virksomhet får kjennskap til, for så vidt de ikke etter bestemmelser i lov er forpliktet til å gi opplysninger.

4. I den utstrekning revisorloven eller annen lov hjemler ytterligere opplysningsplikt ut over det som følger av andre ledd, innebærer ikke bestemmelsene i andre ledd noen innskrenkning i revisors opplysningsplikt etter loven.

13. Sammenslåing og deling

13.1 Sammenslåing og deling
I tillegg til bestemmelsene i kapittel 10 i lov om borettslag skal gjelde at forslag om sammenslåing eller deling skal forelegges representantskapet til uttalelse før fremleggelse for generalforsamlingen.

14. Oppløsning

14.1 Oppløsning
Når skifteretten trer i generalforsamlingens sted i henhold til borettslagslovens § 11-2 (4), bortfaller representantskapet.

15. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene

15-1 Vedtektsendringer
Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.

15-2 Forholdet til borettslovene
For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39.

4.2 Lov om borettslag
5.0 Instrukser, retningslinjer, rutiner
5.1 Instruks for naboutvalg

 Vedtatt av generalforsamling 6. juni 1989. Siste endring 17.11.2022.

1. Naboutvalget skal være kontaktledd mellom styret og beboerne på vedkommende område. I saker som utelukkende gjelder vedkommende område har naboutvalget generell fullmakt til å ta initiativ og treffe beslutninger, så lenge dette ikke er i strid med lov, vedtekter eller regler og retningslinjer fastsatt av borettslagets generalforsamling eller styre. Styret kan delegere oppgaver til naboutvalgene i forståelse med disse. Naboutvalget skal dessuten utøve de oppgaver som er nevnt i denne instruks.

2. Naboutvalget skal ha 3-5 medlemmer som velges av allmøte for to år etter innstilling fra naboutvalget eller valgkomite oppnevnt av allmøte. Valgperioden på 2 år kan fravikes for å oppnå at ikke alle medlemmene velges for samme periode. Naboutvalgets leder velges særskilt. Naboutvalget velger selv sin nestleder, sekretær og kasserer.

3. Naboutvalget skal avholde 8 – 10 møter pr. år. Møter innkalles av naboutvalgets leder.

Følgende faste saker skal behandles i hvert møte:

1. Protokoll fra forrige møte behandles og underskrives
2. Oppsummering av hva som har skjedd siden forrige møte
3 Informasjon fra styret – ta stilling til hva som skal videreformidles til beboerne
4 Saker fra beboerne
5 Regnskap for ulike aktiviteter – i forhold til budsjett
6 Gjennomgang av forestående aktiviteter med ansvarsfordeling og budsjett

4. Naboutvalget skal ha som hovedoppgave å bidra til et godt bomiljø gjennom planlegging og gjennomføring av sosiale aktiviteter. Det skal for hvert kalenderår utarbeides en aktivitetsplan med tilhørende budsjett som skal behandles i allmøte.

5. Styremedlem og/eller varamedlem i styret kan innkalles til naboutvalgets møter etter behov. Disse representantene har ellers rett til å møte i naboutvalget og gi sin mening til kjenne. Medlem eller varamedlem av borettslagets styre kan ikke samtidig velges til leder i naboutvalget.

6. Det skal føres protokoll fra møtene i naboutvalgene. Utskrift av naboutvalgets protokoll sendes til borettslagets styre innen 1 uke etter avholdt møte. Andelseier har innsynsrett i naboutvalgets møteprotokoll bortsett fra i saker som er av privat
karakter og er taushetsbelagt.

7. Naboutvalget skal utarbeide årsplan og budsjett for det kommende år som skal legges fram for allmøte til drøfting.
Naboutvalget skal utarbeide årsmelding samt årsregnskap i hht. Instruks for utvalgsregnskap. Årsmelding og årsregnskap legges fram for allmøte til godkjenning.
Alle møtegodkjente dokumenter skal oversendes styret i borettslaget i løpet av to uker etter avholdt allmøte.

8. Naboutvalget kan få stilt midler til disposisjon fra generalforsamlingen eller styret. Slike midler skal benyttes innen de rammer som styret bestemmer. Naboutvalget skal føre regnskap i samsvar med ”Instruks for utvalgsregnskap” fastsatt av styret, jfr. pkt. 5.16 i Informasjonshåndboken. Det skal avlegges regnskap for alle aktiviteter som gjennomføres og for alle midler naboutvalget rår over.

9. Tvistesaker blant beboerne bør om mulig avgjøres av beboerne selv. Klager skal sendes skriftlig til naboutvalget, muntlige klager vil ikke bli behandlet. Naboutvalget har som hovedoppgave i slike saker å søke enighet mellom partene gjennom megling. Dersom enighet ikke oppnås, skal naboutvalget avgi uttalelse til styret med anbefaling om videre forføyning. Det henvises til ”Retningslinjer for behandling av naboklager”.

10. Naboutvalget har ansvar for innkalling til dugnad for å gjennomføre opprydding, vedlikehold og fornyelse av egen beplantning på feltet og annet arbeid på fellesarealer.

11. Naboutvalget skal minst en gang hvert år innkalle til allmøte blant beboerne på området. Allmøtet kan bare innkalles av naboutvalget. Naboutvalget skal innkalle til allmøte dersom styret, et flertall av naboutvalgets medlemmer eller minst 1/10 av andelseierne på området skriftlig krever det.

Allmøte skal innkalles med minst 8 dagers varsel, og de saker som skal behandles, skal være nevnt i innkallingen. Kortere innkallingsfrist kan benyttes for behandling av enkeltsaker hvor rask avklaring kreves.

Allmøtet ledes av naboutvalgets leder dersom allmøtet ikke bestemmer noe annet.

Et allmøte (årsmøtet) skal avholdes innen utløpet av februar hvor følgende saker skal behandles

– Årsmelding og regnskap for foregående år
– Aktivitetsplan for året
– Budsjett for året
– Valg av medlemmer til naboutvalg og eventuell valgkomite

Det skal føres protokoll fra allmøter. Protokollen skal undertegnes av møteleder og 2 personer oppnevnt av allmøtet. Utskrift av protokoll skal forelegges borettslagets styre innen 2 uker etter avholdt allmøte.

12. Naboutvalget skal fremme forslag til representanter i borettslagets organer etter anvisning fra valgkomite og styre. Forslag til slike representanter bør fortrinnsvis være behandlet på allmøte.

13. Naboutvalgenes ledere utgjør sammen et kontaktutvalg. Dersom leder er forhindret fra å møte kan andre medlemmer av naboutvalget møte i dennes sted. Medlem eller varamedlem til borettslagets styre kan dog ikke møte i kontaktutvalget som representanter for det enkelte naboutvalg. Kontaktutvalget kan også innkalle andre møtedeltakere, men uten at disse gis stemmerett.

Utvalget velger selv sin leder.

Konstituerende møte innkalles av siste periodes leder. Leder for kontaktutvalget bør rullere årlig mellom feltenes naboutvalgsledere.

Utvalget skal avholde minst 4 møter pr. år og drøfte saker av felles interesse.

Utvalget skal føre dialog med borettslagets styre og administrasjon og fremme de saker/forslag som kontaktutvalget ønsker fremlagt for eller drøftet med styret.

5.2 Instruks for informasjonsvirksomheten

 Vedtatt av generalforsamling 01.06.1993. Endret av styret. Siste endring 17.11.2022.

0.0 Generelt

0.1 Hensikten med instruksen
Hensikten med instruksen er å sørge for at de representanter som er satt til å ivareta borettslagets informasjonstjenester utfører disse etter de til enhver tid gjeldende lover, forskrifter og vedtak.

0.2 Ansvaret for distribusjon av instruksen
Daglig leder har ansvaret for at vedtatte endringer, blir ajourført og distribuert.

0.3 Endringer av instruksen
Endringer av instruksen vedtas av styret.

1.0 Informasjonsmedier

1.1 Rislappen
Rislappen er Risvollan Borettslags informasjonsavis.

Formålet med Rislappen er å gi ut informasjon om aktiviteter i borettslaget og nærmiljøet, og bidra til økt engasjement og trivsel blant beboerne.

Rislappen skal være åpen for informasjon og innlegg fra beboere, naboutvalg, borettslagets administrasjon og styret, samt fra organisasjoner i nærmiljøet.

Redaksjonen har rett til å nekte å ta inn innlegg.

Borettslagets styre har det overordnede ansvar for Rislappen

Rislappen skal distribueres til samtlige husstander i borettslaget. Hybelboere og andre interesserte i nærmiljøet kan også be om å få eget eksemplar.

Rislappen er underlagt lover og forskrifter som gjelder for den øvrige presse i Norge.

1.2 TVRisvollan
TVRisvollan er borettslagets interne TV-kanal som sender tekstinformasjon og levende TV-programmer på egen kanal i borettslagets kabelnett.

Formålet med kanalen er:
– Gi mulighet for rask, effektiv og rimelig informasjonsformidling
– Gi mulighet for informasjons- og meningsutveksling mellom beboerne
– Bidra til økt engasjement, kreativitet og trivsel blant beboerne.

TV-kanalen skal være åpen for informasjon og innlegg fra beboere, naboutvalg, borettslagets administrasjon og styret, samt fra organisasjoner i nærmiljøet.

TV-kanalen er underlagt lover og forskrifter som gjelder for TV-sendinger i lokale kabelnett.

Borettslagets styre har det overordnede ansvar for TVRisvollan.

1.3 Borettslagets webside
Borettslaget har egen webside. Adressen er http://www.risvollan-borettslag.no

Formålet med websiden er å gi både generell og dagsaktuell informasjon om borettslaget av interesse for så vel beboerne som allmennheten, og herigjennom presentere borettslaget på en positiv måte.

Løpende ajourhold skal sørge for at websiden skal være levende ved at informasjonen til enhver tid er aktuell.

Borettslagets styre har det overordnede ansvar for borettslagets webside.

1.4 Borettslagets Facebook-side (NY)
Formålet med Facebook-siden er å gi både generell og dagsaktuell informasjon om borettslaget av interesse for så vel beboerne som allmennheten, og herigjennom presentere borettslaget på en positiv måte.

Løpende ajourhold skal sørge for at Facebook-siden er levende ved at informasjonen til enhver tid er aktuell.

Daglig leder har det overordnede ansvar for borettslagets Facebook-side.

2.0 Redaksjon

For drift og administrasjon av Rislappen og TV Risvollan, har borettslaget inngått avtale med stiftelsen Trondheim TV. Det vises til den enhver tids gjeldende avtale mellom partene.

Informasjonsstrategi for Risvollan Borettslag
(Vedlegg til Instruks for informasjonsvirksomheten)

Hovedformålet med informasjonsstrategi for Risvollan Borettslag skal være å understøtte borettslagets målsetting:
Risvollan Borettslag- der det er godt å bo!

Rammevilkår for informasjonsarbeidet
Opplysnings- og kunnskapsnivå blant folk flest øker stadig. Dette medfører at kravet til informasjon vokser over tid.

Kravet til informasjon påvirkes også av den teknologiske utvikling. Dette fører bl.a. til økt krav til raskere tilgang til informasjon samt at den enkelte har tilgang til informasjon når det passer ham/henne best.

Ansvar
Daglig leder skal ha oppsyn med det løpende informasjonsarbeidet og påse at ressurser knyttet til dette, nyttes til beste for borettslaget og i tråd med de retningslinjer som er nedfelt i denne informasjonsstrategien. Daglig leder skal arbeide for å spre oppfatningen om at ledere på alle nivå i organisasjonen har et særskilt ansvar for å sikre at relevant informasjon kommer ut i organisasjonen.

Tillitsvalgte og ansatte skal bevisstgjøres sin rolle og sine plikter mht. å bidra til formidling av informasjon.

Informasjon og målgrupper
Styre
Borettslagets styre skal lede borettslagets virksomhet og utvikling samt føre tilsyn med driften.

Krav til informasjon
Styret skal ha tilgang på den informasjon som er nødvendig for at styret kan treffe de beslutninger som er nødvendig for å ivareta borettslagets interesser og for øvrig ivareta sitt ansvar i henhold til borettslagsloven, borettslagets vedtekter og vedtak fattet av generalforsamlingen.

Tiltak/virkemidler
Gjennom rettledning og dialog skal styret klargjøre for daglig leder hva slags informasjon styret til enhver tid har behov for. Dette gjelder så vel form som innhold samt til hvilke tider informasjon skal foreligge.

Daglig leder skal sørge for å imøtekomme styrets informasjonsbehov ved å organisere virksomheten og tilrettelegge saksbehandlingen med dette for øyet innenfor de rammer som styret har stilt til disposisjon.

Representantskap
Representantskapet skal utøve legalitetskontroll, dvs. føre tilsyn med at borettslagets virksomhet drives innenfor rammen av lover, vedtekter, generalforsamlingens og representantskapets egne beslutninger. Representantskapet skal for øvrig konsulteres i spørsmål av stor prinsipiell eller økonomisk betydning for borettslaget.

Krav til informasjon
Representantskapet skal ha tilgang på den informasjon representantskapet selv vurderer som nødvendig for å utføre sine oppgaver og ellers forlegges informasjon som bestemt i vedtektene.

Tiltak/virkemidler
Rutiner i tilnytning til budsjett- og regnskapsarbeidet, herunder styrets behandling, legges opp slik at representantskapets oppgaver i tilknytning til disse områdene kan ivaretas på en forsvarlig måte. Representantskapet må på sin side tydeliggjøre hva slags informasjon det for øvrig ønsker tilgang til og i den forbindelse gi styret og/eller daglig leder rimelig mulighet til å fremskaffe ønsket informasjon.

Naboutvalg
Naboutvalgene skal være bindeledd mellom borettslagets styre og beboerne i vedkommende boområde. De skal på selvstendig grunnlag iverksette tiltak, sørge for aktiviteter og utøve handlinger som bidrar til et godt bomiljø for alle grupper av beboere med vekt på trivsel, trygghet, samhørighet og gode naboforhold.

Krav til informasjon
Naboutvalgene må holdes løpende orientert om alle forhold som berører beboerne og for øvrig få tilgang til den informasjon de har behov for i utøvelsen av sine oppgaver.

Tiltak/virkemidler
Naboutvalgene skal løpende holdes orientert om styrets arbeid ved å få tilsendt kopier av styrets møteprotokoller. Denne informasjonen følges opp ved at styremedlem fra vedkommende boområde deltar i naboutvalgenes møter.

Dialog med styret opprettholdes gjennom regelmessige fellesmøter hvor partene gis gjensidig mulighet til å ta spørsmål opp til drøfting.

Forhold av særlig betydning for beboere i ett eller flere boområder meddeles særskilt til vedkommende naboutvalg. Naboutvalgene holdes orientert om planer om tiltak/aktiviteter som i vesentlig grad berører de enkelte boområder. Borettslagets virksomhets-/aktivitetsplaner distribueres til naboutvalgene.

Naboutvalgene konsulteres i utredningssaker i tilknytning til tiltak/oppgaver hvor beboerinteressene berøres i vesentlig grad.

All vesentlig informasjon til naboutvalgene gis eller bekreftes skriftlig.

Naboutvalgene plikter selv å holde seg orientert om den informasjon borettslaget gjør alminnelig kjent gjennom ulike medium som for eksempel Rislappen, TVRisvollan, Facebook, rundskriv mv.

Andelseiere
Gjennom adkomstdokumentene og husleiekontrakten er andelseierne tildelt rettigheter og plikter i forhold til borettslaget. Andelseierne er på den ene side forvalter av sine individuelle rettigheter og plikter mens de på den annen side er del av det kollektiv som forvalter andelseiernes felles interesser.

Krav til informasjon
Andelseierne skal gis den rettighetsinformasjon de har krav på i henhold til borettslagsloven og vedtektene. Ut over dette skal de gis informasjon som gir innsikt i borettslagets virksomhet, og som stimulerer den enkelte andelseier til å ta aktivt og konstruktivt del i det fellesskap de som andelseiere er en del av.

Tiltak/virkemidler
Rettighetsinformasjon utformes på en slik måte at den er forståelig for de fleste og inneholder de opplysninger som er nødvendig i saker andelseierne skal ta stilling til.

Uformell informasjon gis gjennom de medium som anses hensiktsmessig i det enkelte tilfelle, herunder Rislappen, TVRisvollan, rundskriv, Facebook eller informasjonsmøter.

Beboere
Beboernes hovedinteresse antas å være at deres bolig er et hjem i et bomiljø preget av trivsel og trygghet, identitet og tilhørighet, og hvor beboerinteressene ivaretas på en måte som imøtekommer den enkeltes behov.

Krav til informasjon
Informasjonsvirksomheten skal tilrettelegges slik at den stimulerer bomiljøet ved å underbygge trivsel og trygghet, identitet og tilhørighet for beboerne.

Beboerne skal som hovedregel gjøres kjent med alle vesentlige forhold som har betydning for den enkeltes boforhold.

Den informasjon som gis skal være aktuell og ha en form og et innhold som gjør budskapet lettfattelig for de fleste.

Informasjon skal gjøres tilgjengelig på en slik måte at beboerne kan søke ønsket informasjon på tidspunkt som passer best for den enkelte.

2-veis kommunikasjon med beboerne skal tilrettelegges slik at den sikrer alminnelige krav til respons.

Tiltak/virkemidler
TVRisvollan, Rislappen, Facebook-side og borettslagets hjemmeside videreutvikles og tilpasses informasjonsbehovet og den aktuelle teknologi til enhver tid.

Systemer og rutiner/prosedyrer i borettslagets administrasjon skal ivareta alminnelige krav til respons på henvendelser fra beboere.

Ansatte
De ansatte skal utføre alle oppgaver knyttet til borettslagets løpende virksomhet og gjennomføre de tiltak som følger av beslutninger borettslagets ledelse og overordnede organer har fattet.

Krav til informasjon
Alle ansatte skal ha tilgang på den informasjon som er nødvendig for at den enkelte skal kunne utføre sine oppgaver på en hensiktsmessig måte.

Ansatte skal informeres om og gjøres kjent med regelverk, arbeidsmetoder og prosedyrer mv. som er nødvendig for å sikre et tilfredstillende arbeidsmiljø og unngå skader.

Ansatte skal ha tilgang til all relevant informasjon om borettslagets virksomhet og derigjennom oppnå en opplevelse av Risvollan Borettslag som en god og meningsfull arbeidsplass samt motiveres til å yte en best mulig innsats for borettslaget. Tiltak/virkemidler
Organisering, systemer og rutiner/prosedyrer skal til enhver tid tilrettelegges på en slik måte at kravet til saksinformasjon er oppfylt.

Alminnelige krav til HMS-arbeidet skal være oppfylt til enhver tid.

Borettslaget skal oppfylle sin opplysningsplikt som bestemt i tariffavtale og lovgivning.

Medarbeidersamtaler, personalmøter, sirkulasjonspermer, oppslagstavler mv. skal sikre god kommunikasjon med de ansatte, og at de får sitt samlede informasjonsbehov dekket.

Samarbeidspartnere og samfunnet forøvrig
Borettslaget skal tiltrekke seg de samarbeidspartnere som på en best mulig måte ivaretar borettslagets interesser samtidig som forholdene legges til rette for de skal være i stand til dette.

Samfunnet for øvrig skal oppfatte Risvollan Borettslag som en veldrevet, profesjonell og seriøs organisasjon og et attraktivt boområde.

Krav til informasjon
Generell og direkte informasjon skal ha en form og et innhold som bidrar til at Risvollan Borettslag oppfattes som en interessant, attraktiv og seriøs samarbeidspartner/oppdragsgiver.

Informasjon til allmennheten skal tilrettelegges slik at den gir en positiv profilering av borettslaget.

Tiltak/virkemidler
Gjennom opptreden i forhold til omgivelsene skal man sikre seg positive ambassadører utenfor borettslaget.

Etablering av godt samarbeid med pressen og løpende presentasjon av nyheter av allmenn interesse skal ha som siktemål å skape positiv omtale av borettslaget.

Offentlig tilgjengelige publikasjoner som årsoppgjør, Rislappen mv. skal gis en form og et innhold som underbygger en positiv oppfatning av borettslaget.

Borettslagets hjemmeside på Internett videreutvikles og holdes ved like.

Systemer og rutiner/prosedyrer knyttet til anbuds-/tilbudsinnhenting og kontraktsinngåelser skal sikre at leverandører får tilgang til all relevant informasjon og derigjennom sikre best mulig leveranser til borettslaget.

Det må stilles til rådighet nødvendige ressurser og kompetanse.

Hussøkere
Hussøkere skal oppfatte Risvollan Borettslag som et attraktivt boområde.

Krav til informasjon
Ved siden av den allment tilgjengelig informasjon skal hussøkende sikres tilgang til all relevant informasjon om borettslaget, herunder informasjon om økonomi, infrastruktur, bomiljø, organisasjon, rettigheter og plikter mv.

Tiltak/virkemidler
Utvikling av godt samarbeid med eiendomsmeglere.

Utarbeidelse av informasjonsbrosjyre om borettslaget.

Legge vekt på god kommunikasjon med selger og kjøper.

Kommunikasjonsmidler
Infohåndboken
Formålet med Infohåndboken er å gi en samlet fremstilling av rettigheter og plikter til beboerne og laget, og søke å dekke de fleste behov i den formelle relasjon mellom dem. Informasjonshåndboken skal ligge tilgjengelig på borettslagets hjemmeside. Denne oppdateres ved at borettslaget opplyser om nye versjoner av kapitler og avsnitt.

Årsoppgjøret
Formålet er å gi beboerne den rettighetsinformasjon de har krav på. Årsoppgjøret distribueres til alle andelseierne i god tid før lagets ordinære generalforsamling. Årsoppgjøret skal dessuten nyttes som ekstern info og vil derigjennom være en del av borettslagets ansikt utad. Den inneholder årsregnskap, styrets beretning, budsjett etc.

Rislappen
Rislappen er beboernes eget blad med primær hensikt å skape trivsel og identitet. Formålet er å bringe ut informasjon av ulik art som kan ha interesse for beboerne. Det være seg reportasjer og innlegg. Videre bringe ut informasjon om aktuelle saker fra administrasjonen, styret og andre organer. Rislappen bør utgis med minimum fire nummer pr. år. Rislappen legges også ut på borettlagets websider.

TVRisvollan
TVRisvollan skal være borettslagets egen tv-kanal. Formålet er å gi beboerne ulike typer informasjon som kan bidra til engasjement og økt sosial trygghet og trivsel.

Hjemmeside
Borettslaget har egen hjemmeside. Formålet er å kunne gi informasjon av ulik karakter til et bredt publikum også utenfor borettslaget. Den primære informasjonen er en beskrivelse av borettslaget og nærmiljøet. Aktuelle nyheter samt Rislappen, styrets årsmelding, årsoppgjør m.v. legges ut her.

Hjemmesidene bidrar til å gi borettslaget en permanent ekstern profilering og derigjennom fremme lagets langsiktige interesser.

Eksterne medier
Borettslaget bør ta sikte på å utvikle et godt samarbeid med eksterne medier og medvirke til et positivt og riktig bilde av borettslaget.

Organisering og ressurser
Styre har det overordnede ansvar for all utadrettet informasjonsvirksomhet i borettslaget.

Daglig leder skal være ansvarlig overfor styret for informasjonsarbeidet knyttet til borettslagets drift. Daglig leder har herunder et selvstendig ansvar for å formidle nødvendig informasjon til styret og øvrige tillitsvalgte organer. Daglig leder skal påse at ulike informasjonskanaler og media holdes oppdatert, og at rettighetsinformasjon gjøres tilgjengelig for rettighetshaver.

Konsekvenser av informasjonsstrategien
Det må være en forståelse for nødvendigheten av en informasjonsstrategi. Det vil være påkrevd med en omforent aksept for mål, krav til informasjon og tiltak/virkemidler hos styre, øvrige tillitsvalgte, administrativ ledelse og ansatte.

Det må avsettes tilstrekkelige ressurser for å få informasjonsstrategien funksjonell.

Evaluering
For å sikre at ressursbruken tjener hensikten og oppfyller uttalte resultatmål bør aktiviteten evalueres med jevne mellomrom.
– Det bør kunne kartlegges om informasjonen som gis, når frem til målgruppene.
– Det bør kunne gjennomføres en analyse på kvantitativt nivå, da gjerne gjennom spørreundersøkelser blant brukerne.

5.3 Instruks for installasjon/demontering av varmekilde tilkoplet sentralvarmeanlegget

Vedtatt av styret 16.09.1992, med senere endringer. Sist endret i styret 17.11.2022.

1. Hensikt
Hensikten er å sikre kvaliteten på sentralvarmeanlegget, og at kun ensartet utstyr blir benyttet. I tillegg er det nedfelt krav til montering av vannbåren varme i gulv.

2. Ansvar
Daglig leder er ansvarlig for at denne instruks overholdes.

3. Instruks
Installasjon/demontering av varmekilde tilkoplet sentralvarmeanlegget skal godkjennes av styret eller den som styret gir fullmakt.

Installasjon/demontering skal kun utføres av borettslagets rørlegger eller autorisert rørleggerfirma godkjent av borettslaget.

Ved installasjon må det kun brukes utstyr av anerkjent kvalitet og materialer av godkjent kvalitet. Radiatorer kan ikke kles inn, da det må være uhindret tilgang til radiatorrattet og koblinger.

Ved installasjon av vannbåren varme i gulv gjelder:
For mindre rom (vaskerom, vindfang, bad) kan det monteres vannbåren varme ved Multibox-systemet. Montering av Multibox-systemet skjer ved at eksisterende radiator fjernes, og Multibox med tilhørende reguleringsenhet kobles mot eksisterende oppstikk.

I større rom/områder kan det og legges gulvvarme, men dersom det monteres inn pumpe (for å få nok sirkulasjon), må det monteres veksler. Utførende rørlegger kan måtte bekrefte dette med målinger dersom borettslaget krever det. Funksjonsbeskrivelse utarbeidet av COWI AS, datert 02.11.2010 må etterkommes.

4. Varmepumper
Andelseierne har ikke anledning til å montere varmepumpe.

5. Endringer
Endringer av instruksen skal framlegges for styret til godkjenning.

6. Avvik
Alle avvik på instruksen skal rapporteres i henhold til kapitel 11. AVVIK i personal-håndboken.

5.4 Retningslinjer for bevilgning til naboutvalgene

Vedtatt av styret 16.09.1992 med senere endringer. Siste endring 18. mars 2021.

1. Former for bevilgninger
Naboutvalgenes primære funksjon er å arbeide for et best mulig bomiljø i sine respektive områder. Dette skjer gjennom aktiviteter av sosial karakter og gjennomføring av miljømessige tiltak knyttet til lekeområder, beplantning, trafikksikring m.v.

Bevilgningene er ment som støtte til de sosiale aktivitetene og bevilges med et nærmere fastsatt beløp pr. andelseier i vedkommende felt. Det skal ikke søkes om disse midlene.

2. Administrasjonens og styrets behandling av bevilgningene
Alle bevilgninger skal behandles som ledd i den årlige budsjettbehandlingen og gjelde for det aktuelle budsjettår.

Styret vil i den forbindelse ta stilling til beløpet som skal legges til grunn for hver andelseier ved bevilgning til sosiale aktiviteter.

3. Krav til saksbehandling i naboutvalgene
Bevilgninger til sosiale aktiviteter betinger ingen forutgående saksbehandling fra naboutvalgenes side.

4. Utbetaling av bevilgede midler
Velferdsmidler utbetales i hht. bestemmelser i ”Instruks for utvalgsregnskap”.

Styret har i styremøte 18.03.21 vedtatt at følgende aktiviteter skal være dokumentert gjennomført før både utbetaling av velferdsmidler og honorar til naboutvalgene blir utbetalt:

1. Allmøte skal være gjennomført innen utgangen av februar
2. Avholdt 4 naboutvalgsmøter
3. Regnskap med tilhørende bilag og bilagsjournal levert rettidig (Skal behandles på allmøte)
4. Gjennomført dugnad
5. Gjennomført 1 sosial «happening» for beboerne på vedkommende felt

5. Overføring av bevilgede midler fra ett budsjettår til det neste

De naboutvalg som har mer enn 2 x årlige velferdsmidler innestående på konto pr. 31.12, får ikke utbetalt velferdsmidler påfølgende år.

Dersom bevilgede midler av helt spesielle årsaker ikke har kommet til anvendelse, vil styret kunne ta stilling til om midler skal overføres.

Naboutvalget skal i slike tilfeller framlegge en begrunnet søknad om overføring. En slik søknad må senest fremlegges slik at den kan behandles i siste styremøte før årets utgang.

5.5 Retningslinjer for utleie av Risvold

1. Formål
Risvold skal tjene til å fremme sosiale aktiviteter og samvær og derigjennom bidra til en berikelse av nærmiljøet.

2. Leietakere
Risvold kan leies ut til enkeltpersoner og organisasjoner i og utenfor borettslaget.

3. Forvaltning/administrasjon
Risvold forvaltes av Risvollan Borettslag og utleieordningen administreres av borettslagets servicekontor.

4. Ansvar
Leietaker vil på forhånd få utlevert nøkkelkort og vil ha ansvaret for avlåsing etter bruk.

Leietaker skal selv ha ansvar for rydding og rengjøring etter bruk. 2 timers renhold inngår i prisen.

5. Priser og betaling
Utleie skjer til priser fastsatt av borettslagets styre. Leie betales forskuddsvis (ved uthenting av nøkkelkort.) Depositum skal dekke eventuelle utgifter til renhold, nøkler og erstatningsberettigede skader.

6. Leieavtale
Ved hvert utleieforhold skal det utferdiges en leieavtale hvor leietakers forpliktelser og avtalte priser fremgår.

Leietaker må være over 25 år og personlig innestå for at forpliktelsene blir overholdt. Det er ikke tillatt å leie på vegne av andre.

Med organisasjoner som ønsker et regulært leieforhold, kan det inngås rammeavtaler.

 

AVTALE OM LEIE AV «RISVOLD»

Navn: xx

Adresse: xxxx

Telefon/email: xxxxx Mail: xxxxxx

Leiedato: xx.xx.xx. Du får lokalet kl. 13.00 xxxdag.

Type utleie: xxx Pris: Leie kr x xxx,- + depositum kr 3 500,-

Kr x.xxx,- betales ved uthenting av nøkkelkort (vi tar ikke kreditkort).

2 timer vask er inkludert i prisen.

Kode internett: Risvollan74

Det forutsettes at kontraktens innhold er lest og forstått av leietaker ved signering.

2. Leiepriser:

  • Formiddag/ettermiddag: kr. 1.400,- inkl. vask. (kr. 1.200,- for andelseiere. Denne prisen gjelder kun for andelseiers egne arrangement.)
  • Hel dag kr. 2.600,- inkl. vask. (Kr. 2.200,- for andelseiere. Denne prisen gjelder kun for andelseiers egne arrangement.)
    Det tas et tillegg på kr. 500,- for leie av kjøkken.
  • Fredag/ lørdag: kr. 5.300,- inkl. vask. (kr. 3.800,- for andelseiere. Denne prisen gjelder kun for andelseiers egne arrangement.)
  • Hel helg: kr. 10.000,- inkl. vask. (kr. 7.000,- for andelseiere. Denne prisen gjelder kun for andelseiers egne arrangement.)
  • Arrangement i regi av naboutvalget: kr. 700,-.

Kontrakten må returneres oss i signert stand senest innen xx.xx.2022.
Oversittes fristen står Risvollan Borettslag fritt til å leie ut lokalet til andre.

DET ER IKKE TILLATT Å BRUKE GLITTER ELLER KONFETTI I VÅRE LOKALER. BRUK AV DETTE FØRER TIL EKSTRA KOSTADER I RENGJØRING FOR LEIETAKER.

  • Dersom lokalet skulle være i en slik forfatning at rengjøringen tar lengre tid, belastes leietaker med kr. 350,- for hver påbegynt time for renholderne.

3. Utleiers ansvar

  • «Risvold» stilles til disposisjon i ryddet og rengjort stand og med tekniske installasjoner
    intakt.
  • Utleier stiller til disposisjon de nødvendige nøkler.

4. Leietakers ansvar

  • Aldersgrense for leie av lokalet er 25 år. Det er ikke adgang til å leie lokalet på vegne av andre som er yngre enn 25 år. Ansvarlig leietaker må være personlig til stede under hele arrangementet.
  • Arrangementet må være avsluttet og lokalet avlåst senest innen kl. 02.00. Ved søl på
    bord og gulv skal dette være vasket opp før lokalet forlates.
  • Vedlagte ordensregler må følges, og lokalet skal være ferdig ryddet innen kl. 11.00 neste dag.
  • Utearealer skal også være ryddet og eventuelle glasskår og sigarettstumper, skal
    fjernes. Dersom så ikke er tilfelle belastes leietaker med et gebyr på kr. 1 500,-.
  • Det er ikke tillatt å bruke noen form for gassbluss/grill med gass til matlaging – kun stekeovn og komfyr som står på kjøkkenet.
  • VED UTLØSNING AV BRANNALARM MÅ LEIETAKER SELV BETALE FOR BRANNVESENETS UTRYKNIG.

BRANNALARMEN GÅR DIREKTE TIL 110

  • Røyking er ikke tillatt i våre lokaler.
  • Fakler må plasseres minimum 1 meter fra vegg.
  • Leietaker er videre objektivt ansvarlig for skader påført innredninger, inventar, dekketøy og teknisk utstyr mv i lokalene.
  • «Risvold» som selskapslokale er iht. ”Forskrift om brannforebyggende tiltak” dimensjonert for inntil 80 personer. Leietaker er ansvarlig for at antallet ikke overskrides. Leietaker er kjent med lokalets rømningsveier og slokkeutstyr
  • Lokalene er utstyrt med alarm (se ordensregler). Leietaker er ansvarlig for utgifter borettslaget blir påført som følge av unødvendig eller uaktsom utløsning av alarm i forbindelse med leieforholdet.
  • Leietaker skal levere tilbake nøkkelkortet til borettslagets kontor i løpet av formiddagen innen klokken 12.00 første virkedag etter leieperioden, eller til det tidspunkt som ellers måtte være avtalt.

5. Parkering
Det finnes kun 2 HC-plasser ved bygget.
All annen parkering skal skje på garasjetaket på andre siden av gaten eller på parkeringsplassene oppe ved på Asbjørn Øverås veg. Det må ikke parkeres foran portene på bygget. Se ordensreglene.

6. Depositum
Som sikkerhet for leietakers økonomiske ansvar betales et depositum på kr. 3 500,-.
Tilbakebetaling skjer etter at det er sjekket at «Risvolds» ordensregler er etterkommet og hvis det ikke har inntruffet omstendigheter som medfører at økonomisk ansvar blir å gjøre gjeldende. Nøkkelkort må også innleveres før depositum tilbakebetales. Leietaker samtykker til at Risvollan Borettslag motregner sine krav mot leietaker som følge av leieforholdet, i depositumet.
• VED UTLØSNING AV BRANNALARM MÅ LEIETAKER SELV BETALE FOR BRANNVESENETS UTRYKNIG. BRANNALARMEN GÅR DIREKTE TIL 110

7. Fortrinnsrett
Som andelseier i Risvollan Borettslag har man fortrinnsrett inntil 6 måneder før aktuell leiedato.

8. Avbestilling
Ved avbestilling senere enn 14 dager før avtalt leiedato, belastes 50 % av leien.

9. Forholdet til husleieloven av 26. mars 1999
Husleieloven kommer til anvendelse på leieforholdet. Imidlertid gjelder ikke lovens §§ 3-5 og 5-8.

Denne kontrakt er utferdiget i to eksemplarer, ett til hver av partene.
Kontrakten og ordensreglene er lest og forstått. Ordensreglene henger også opp på kjøkkenet – ved vask på høyre side når du kommer inn på kjøkkenet.

 

Trondheim, ______________

__________________ _________________
for Risvollan Borettslag leietaker
utleier

 

ORDENSREGLER FOR «RISVOLD»

• DET ER IKKE TILLATT Å BRUKE GLITTER ELLER KONFETTI I VÅRE LOKALER. BRUK AV DETTE FØRER TIL EKSTRA KOSTADER I RENGJØRING FOR LEIETAKER.

• VENTILASJONSANLEGGET MÅ SKRUES PÅ VED BRUK AV KOMFYR OG STEKESKAP/OVN. BRYTER ER PÅ VEGGEN MELLOM VINDU OG VASK VED KOMFYR.

– DET ER IKKE TILLATT Å BRUKE NOEN FORM FOR GASSBLUSS/GRILL MED GASS TIL MATLAGING – KUN STEKEOVN OG KOMFYR SOM STÅR PÅ KJØKKENET.

• 1 BLÅ PERM MED BRUKSANVISNINGER + 1 HÅNDBOK TIL STEKESKAP LIGGER PÅ VEGGHYLLA SOM ER VED KAFFETRAKTER.

• ALLE KJØKKENBENKER, BORD OG STOLER MÅ VASKES.
BORD OG STOLER SETTES TILBAKE PÅ LAGER ETTER BRUK (DETTE VIL BLI KONTROLLERT ETTER BRUK, DA MANGE SLURVER MED DETTE).

• KOPPER OG KAR VASKES OG SETTES PÅ PLASS I SKAPET
(SE ANVISNING PÅ SKAPDØRENE).

Obs: DEKKETØY OG BESTIKK SKAL SKYLLES GODT FØR DET VASKES I MASKINEN SOM ER EN STEAM-MASKIN. BESTIKK MÅ TØRKES FOR HÅND ETTER VASK FØR DET LEGGES I SKUFFENE.

• LEIETAKERE MÅ SELV TA MED KOPPHÅNDDUKER OG TUER.

• LYSESTAKER MÅ RENGJØRES FOR TALG.

• KAFFEKANNER MÅ SKYLLES OG TØRKES UTVENDIG.

• FILTERHOLDER TIL KAFFETRAKTEREN MÅ TØMMES.

• KJØLEROM TØMMES FOR MATVARER OG VASKES NØYE.

• STEKEOVNEN MÅ RENGJØRES OMHYGGELIG. VASKETABLETTER LIGGER I 2 ESKER UNDER OVNEN. – SE RUTINE

• TØM SØPPEL FRA KJØKKENET OG TOALETTENE – SØPPELSEKKER KASTES I SJAKT – SKAP VIS A VIS HANDICAPTOALETTET.

• GLASS OG FLASKER KAN IKKE KASTES I SJAKT. DETTE MÅ DERE SØRGE FOR Å FÅ FJERNET SELV.

• RØMNINGSDØR MÅ IKKE BLOKKERES.

• DET MÅ RYDDES I INNGANGSPARTIET, I TRAPPEN, I VRIMLE- AREALET, «RISVOLD», PÅ KJØKKEN OG LAGERET BAK «RISVOLD».

• ALLE GULV SKAL KOSTES. HVIS SØL PÅ BORD OG GULV, SKAL DETTE TØRKES OPP FØR LOKALET FORLATES. DERE FINNER MOPP PÅ RENHOLDSROMMET.

• ALARMEN GÅR AUTOMATISK PÅ KL 02.00. HVIS BEHOV FOR LENGRE OPPHOLD I FORBINDELSE MED RYDDING MM, KAN KORTET DRAS OVER KORTLESEREN OG DA GIS DET AUTOMATISK 2 TIMER EKSTRA.

OBS! PASS TIDEN, SÅ IKKE ALARM UTLØSES. KOSTNADER TIL UTRYKNING KAN KOMME I TILLEGG.

• HVIS MAN ØNSKER AT DØRA INN TIL «RISVOLD» SKAL STÅ ÅPEN UNDER OPPHOLDET, ÅPNER MAN DØRA OG TRYKKER PÅ KNAPPEN PÅ VENSTRE SIDE AV DØRPUMPE. KNAPPEN SETTES TIL «DO».

• RØYKING ER IKKE TILLATT I VÅRE LOKALER.

• VED UTLØSNING AV BRANNALARM MÅ LEIETAKER SELV BETALE FOR BRANNVESENETS UTRYKNIG.

BRANNALARMEN GÅR DIREKTE TIL 110.

• DET MÅ IKKE PARKERES FORAN VÅRE PORTER PÅ BAKSIDEN AV LOKALET. HVIS DETTE SKJER, VIL BIL/BILER BLI BORTTAUET FOR LEIETAKERS REGNING.

• LOKALET SKAL VÆRE FERDIG RYDDET TIL KL. 11.00 DAGEN ETTER.

ORDENSREGLENE GJELDER FOR ALLE SOM BRUKER «RISVOLD»

 

Dato: ______________ Lest: __________________

 

5.8 Retningslinjer for utleie av Risvold

Vedtatt av styret 21.08.2014, i sak 063/14. Sist endret 17.11.2022.

1.00 Hensikt
Hensikten med rutinen er å ivareta borettslagets økonomiske interesser i forbindelse med innfordring av husleier, varmeleier, garasjeleier m.v. og spesielt bidra til å redusere risikoen for at borettslaget påføres unødvendige tap. Rutinens utforming og praktisering skal også ha som målsetting å virke klargjørende for andelseierne samt ha en holdningsskapende effekt som virker positivt for alle parter.

2.00 Rutinebeskrivelse
2.01 Borettslagets samarbeidspartner på innfordring, sender inkassovarsel måneden etter at fordringen er forfalt til betaling. Av dette varselet skal det fremgå at kravet, dersom det ikke er betalt innen den angitte betalingsfrist, uten ytterligere varsel vil bli oversendt til inkasso.

2.02 Dersom fordringen ikke betales i henhold til inkassovarselet, vil inkassobyrået fortsette inndrivelsen av kravet, med de kostnader dette medfører.

2.03 Blir ikke kravet betalt, kan dette medføre begjæring om utkastelse.

2.04 Inkassobyrået vil løpende holde borettslaget underrettet om situasjonen i hver enkelt sak, herunder tidspunkt for første gangs oppmøter og fysiske utkastelser.

2.05 Borettslaget bistår ved fysisk utkastelse med eventuell opplåsing av leiligheter samt avstenging, herunder eventuell utskifting av låsesylindere hvis nødvendig.

2.06 Inkassobyrået forelegger andelseieren på vegne av borettslaget pålegg om å overdra andelen med borettsinnskudd til en person som styret godkjenner. Dette skjer i forbindelse med utkastelsen eller umiddelbart etter at denne har funnet sted.

2.07 Inkassobyrået begjærer på vegne av borettslaget leiligheten solgt ved tvangssalg.

2.08 Tingretten oppnevner et eiendomsmeglerfirma/advokat, i rollen som medhjelper, å forestå salg av leiligheten.

2.09 Medhjelper tar kontakt med aktuelle panthavere og innhenter samtykke til frivillig salg av leiligheten, herunder godkjennelse av oppnådd pris ved frivillig salg.

3.00 Økonomiske forhold
3.01 Alle utgifter som borettslaget påføres i forbindelse med ovenstående, inngår i borettslagets prioriterte fordringer.

3.02 Dersom en sak trekkes tilbake, vil borettslaget dekke inkassobyråets kostnader etter regning. Dersom det foreligger rimelig grunn for det, skal borettslaget søke å få dekket slike kostnader hos andelseieren.

5.9 Instruks for brannforebyggende tiltak

Vedtatt av styret 24.02.1993 med senere endringer. Siste endring 17.11.2022.

Instruks for beboerne

Hensikt
Instruksen har som hensikt å sikre borettslagets beboere og bygninger imot forhold eller hendelser som kan forårsake brann. Denne instruksen er en del av de tiltak som borettslagets styre vil iverksette for at borettslaget skal være et trygt og trivelig borettslag med økonomisk gode betingelser for andelseierne.

Ansvar
I henhold til brannforskriftene av 5. juli 1990 nr. 546 har borettslaget som eier ansvaret for å iverksette forebyggende tiltak i borettslagets leiligheter. Borettslagets styre ber beboerne om å bistå, ved å følge denne instruks, slik at de tiltak som er iverksatt ikke forringes.

Instruks
Instruksen gjelder alle leiligheter i borettslaget.

Ved brann:
* Varsle de som er i leiligheten.
* Prøv å slokke med tilgjengelig slukkeutstyr.
* Lukk alle dører til brannen.
* Ring brannvesenet på tlf.: 110 og oppgi:
* Navn.
* Adresse og eventuelle raskeste adkomstvei til feltet.
* Hva som brenner.

Ta så snart som mulig kontakt med borettslagets kontor eller borettslagets vakttelefon (Be en av dine naboer om hjelp til dette).

I høyblokka er det montert røykvarslere i leilighetene, og det er montert pulverapparat i hver etasje i korridor på innsiden av branndør fra trappeløp.

Kontroll av sikringsutstyr
Brannslukningsapparatene som er installert, vil bli kontrollert en gang i året av borettslaget med en 1/4 andel hvert år. Det er viktig at det meldes fra til borettslagets kontor om feil/mangler som angår sikringsutstyret.

Er brannslukningsapparatet brukt, gi beskjed til borettslaget og de ordner med refylling av apparatet.

Nedenstående del av instruksen er i 2 deler, en del for rekkehusene og en del for høyblokka.

Leilighetene i A-, B-,C-,D-,E-,F-,G- og H-feltet

Brannslukningsapparat
Beboerne skal påse:
* at brannslukningsapparatets manometerviser står på det grønne feltet. Er viseren på eller beveger seg mot det røde feltet, kontakt borettslagets kontor.

* at brannslukningsapparatets sikringspinne er på plass og plombert. Er plomberingen brutt, kontakt umiddelbart borettslagets kontor.

* at brukerveiledningen som følger brannslukningsapparatet, er lest, og at alle familiemedlemmer kjenner til bruken av apparatet.

Røykvarslere
Beboerne skal påse:
* at røykvarsleren har funksjonsdyktig batteri montert, og at varsleren fungerer. Hvis det er tvil, kontakt borettslagets kontor.

* at røykvarsleren fungerer. Dette gjøres ved å kontrollere varsleren regelmessig (minst en gang i måneden) ved å trykke inn og holde testknappen inne i minst 2-3 sekunder til varsleren utløses. Fungerer ikke varsleren, ta kontakt med borettslagets kontor. Ved lengre fravær kontrolleres varsleren i henhold til ovennevnte punkt umiddelbart etter hjemkomsten.
* Beboerne er selv ansvarlig for årlig skifte av batteri.

 

Høyblokka

Høyblokka består av svært branntrygge materialer og har 2 utganger for å komme trygt ut ved brann.

Brannvarslingsanlegg
I høyblokka og senterdelen er det montert automatisk brannvarslingsanlegg med ringeklokker plassert i hver etasje.

Alarmanlegget varsler direkte til brannvesenet.

Røyklue testes årlig av borettslaget.

Røykvarslere i leilighetene
Beboerne skal påse:

* at røykvarsleren fungerer. Dette gjøres ved å kontrollere varsleren regelmessig (minst en gang i måneden) ved å trykke inn og holde testknappen inne i minst 2-3 sekunder til varsleren utløses. Fungerer ikke varsleren, ta kontakt med borettslagets kontor. Ved lengre fravær kontrolleres varsleren i henhold til ovennevnte punkt umiddelbart etter hjemkomsten.

Evakueringsveier
Ved branntilløp skal bygget forlates ved å benytte hovedtrappen. Er den ikke tilgjengelig pga. røyk, brukes den utvendige trappen i motsatt ende av korridoren. Er korridoren fylt med røyk, gå til vinduet i leiligheten og gi deg til kjenne. HEISENE MÅ IKKE BRUKES!

Fellesgarasjer
Det er montert brannalarmanlegg i fellesgarasjene.

Endring
Enhver endring av denne instruks skal godkjennes av borettslagets styre.

5.10 Retningslinjer for innlåsing i leiligheter

Vedtatt av styret 09.11.1994, og revidert i styret 13.12.2012, sak 101/12, sist endret 23.08.18, sak 065/18. Sist endret 17.11.2022.

 

1. Hjelp til innlåsing i leilighet lørdag og søndag samt helligdager ytes av borettslagets driftsvakt. Det samme gjelder hverdager i tidsrommet mellom kl 15.30 og 07.30. Slik bistand gebyrlegges.Se kap. 9.3 og pkt. 4 i gjeldende rutine.

2. Hjelp til innlåsing i leilighet på hverdager i tidsrommet mellom kl. 07.30 og 15.30 ytes av borettslagets ansatte. Bistand i dette tidsrommet er gebyrfritt.

3. Innlåsing kan foretas etter at følgende krav til legitimasjon er oppfylt:
a) Kontroll av personlig legitimasjon, og leilighetsregister viser at vedkommende er borettshaver til leiligheten.
b) Annen legitimert borettshaver bekrefter skriftlig at vedkommende er familiemedlem og har lovlig adgang til leiligheten.
c) Innlåser kjenner borettshaver og/eller vedkommende som ønsker innlåsing og vet at vedkommende har lovlig adgang til leiligheten.

4. Vi har i den senere tid fått forespørsler fra andelseiere med ønske om å skifte låsesystem til kodelås/brikkenøkkel-system. Dette gjør at våre vaktmestre ikke kommer seg inn ved nødvendighet og at vi heller ikke kan være behjelpelig med innlåsing der for hvor dette er.
Det ble derfor behandlet en sak om dette i styret, i møte 16.06.2016, sak 050/16. Følgende vedtak ble da enstemmig fattet (utdrag av vedtaket og som ikke omhandler vedkommende søknad):

”Styret vedtar at eksisterende ordning med systemnøkler/låser fortsetter og vil være gjeldende for alle beboere på Risvollan. Informasjonshåndbokens retningslinjer kap. 5.10 ajourføres til å omfatte denne informasjonen.

Med dette som bakgrunn må vi be de andelseierne/beboerne som har byttet ut våre systemlås/ nøkler til kode/brikkelåser om å skifte tilbake til systemlås/nøkler i overskuelig framtid.

5. Risvollan Borettslag har systemnøkler. Systemet sikrer at
administrasjonen/vaktmestrestaben har uhindret tilgang til samtlige bygg og leiligheter.
Bestilling av nye nøkler/ekstra nøkler skjer kun via administrasjonen. Ulovlige nøkler vil
bli destruert.

5.11 Retningslinjer for diverse tiltak

Vedtatt av styret 05.05.1997, med senere endringer. Sist endret i styret 21.09.2017, sak 076/17, samt sak 095/18 av 22.11.2018 og nytt pkt. 4 – kjellerboder – vedtatt av styret 25.10.18, sak 086/18. Endret 21.04.22, sak 052-22. Sist endret 17.11.2022.

1. Omfang
Retningslinjene omfatter oppføring av gjerder, terrasser, skillevegger, mindre frittstående boder, utvidelse av hageareal og bruk av friareal på enden av leilighetene. I tillegg gjelder retningslinjene ombygging av kjellerboder.

2. Retningslinjer for montering av div. bygningsmessige tiltak

2.1 Skillevegger i rekke bør gi et så likt og helhetlig uttrykk som mulig.

2.2 Utforming av skillevegger montert på fellesgarasjer er vedtatt av styret i møte 28.05.09 i sammenheng med rehabilitering av garasjene og må etterkommes, jfr. skisse av 01.04.09.

2.3 Montering av plattinger anlagt på fellesgarasjer er vedtatt i styret i møte 28.05.09 i sammenheng med rehabilitering av garasjene og må etterkommes.

2.4 Andelseierne står fritt med hensyn til plen, tretremmer og/eller heller/stein så lenge det er på bakkeplan. For oppføring av skillevegger anbefales en høyde på inntil 1,40 m fra bakkenivå, samt at skillevegger i rekke bør gi et så likt og helhetlig uttrykk som mulig. Skilleveggene skal kles med horisontale bord. Hagegjerdene/rekkverk skal kles med horisontale bord (som opprinnelig på Risvollan), jfr. skisse av 08.06.10.
Høyde på hagegjerdene må ikke overskride ca 0,75 meter fra bakkenivå. Rekkverk på veranda/terrasse må følge bygningsforskriftene der dette må legges til grunn (f.t. 1,00 meter høyde inntil 10 meter over bakkenivå), alt fra høyden fra bakkenivå (rekkverk må oppføres dersom høyden fra bakkenivå er mer enn 0,50 meter).

2.5 Større bygg plassert på uteområdet som disponeres av beboerne, kan ikke godkjennes.
Unntaket er små dukkestuer og mindre frittstående boder (à la Plantasjen) med et areal
på inntil 5 m², og en mønehøyde på inntil 2,40 meter. Alle kostnader med vedlikehold av
denne type bygg er borettslaget uvedkommende.

2.6 Følgende vilkår er knyttet opp mot pkt. 2.1-2.5:
– Alle kostnader forbundet med utføring/montering/gebyr til byggesakskontoret skal dekkes av andelseier.
– Andelseier er selv ansvarlig for å innhente informasjon i forhold til gjeldende lovverk overfor bygningsmyndighetene.
– Søknad med aktuelle vedlegg og naboers godkjenning sendes borettslaget.
– Risvollan Borettslag må ha tilgang uten hindringer eller kostnader for å utføre nødvendig vedlikehold på borettslagets installasjoner/anlegg. Dette gjelder også for all beplantning som er utført.

3. Utvidelse av hageareal

3.1 Andelseier som disponerer hageareal som grenser opp mot (ubenyttet) friareal kan søke styret om utvidelse av hagen.

3.2 Arealutvidelsen skal ikke være til hinder for fellesskapets utnyttelse av friarealet eller på annen møte hindre etablert ferdsel i borettslaget. Vedlikehold som skal utføres av borettslaget, må skje uten ekstra kostnader for borettslaget, og må kunne utføres uten ugrunnet opphold ved behov.

3.3 Naboutvalgets uttalelse om arealutvidelsen skal innhentes før styrets behandling av søknaden.

3.4 Alle kostnader med hageutvidelsen og eventuelt tilbakesetting skal dekkes av andelseier.

3.5 Hageutvidelsen kan inngjerdes etter at nødvendige godkjenninger fra berørte naboer er innhentet, med unntak av areal på enden av leilighetene. Arealene på enden av leilighetene skal ikke disponeres eksklusivt, men kan benyttes av øvrige beboere. Disse områdene skal ikke inngjerdes, samt at det heller ikke skal plasseres trampoliner og/eller noen form for bygningsmessige innredninger der.

4. Kjellerboder

1. Ombygging av bodarealer i kjeller, fra en fellesbod og to separate boder tillates ikke.

2. Det samme gjelder ombygging av andre typer opprinnelige kjellerboder som deles på
2 leiligheter.

3. Dersom ombygging/endring allerede er utført, og den ene eller begge partene (eierne av de to leilighetene det gjelder) krever endring, må partene tilbakeføre arealet slik det var opprinnelig, med en fellesbod og to separate boder. Tilkomst til bodene må følge opprinnelig ordning. Strømføring og låsesylinder (systemlås) må tilpasses og utformes til den enkeltes leilighet.

4. Kostnader forbundet med slik tilbakeføring inkl. evt kostnader til strøm og lås, er borettslaget uvedkommende.

5. Diverse
Utendørs spabad/ Jacusi er ikke tillatt. Jfr styrevedtak i sak 043/20 av 18.06.20.

  1. Diverse

Utendørs spabad/ Jacusi er ikke tillatt. Jfr styrevedtak i sak 043/20 av 18.06.20

Vedlegg

5.12 Retningslinjer for meldinger til borettslaget

Vedtatt av styret 13.08.1997. Sist endret 17.11.2022.

1. Hensikten med rutinen
I mange tilfeller har beboerne, herunder også naboutvalgene, behov for å meddele seg til borettslaget om forhold det ikke er etablert spesielle rutiner for. Eksempelvis kan dette være forhold knyttet til skader, feil eller mangler som det vil være borettslagets ansvar å gjøre noe med, herunder skade på vinduer, vannlekkasjer, feil med varmeanlegget osv. I denne sammenheng er det i alle parters interesse at det er etablert rutiner som sikrer at:
– meldingen faktisk når fram til borettslagets administrasjon
– meldingen blir forsvarlig registrert
– meldingen når fram til ansvarlig person
– meldingen er korrekt gjengitt når den når fram til ansvarlig person
– meldingen blir fulgt opp fra borettslagets side
– det blir gitt tilbakemelding til den som har gitt meldingen- TA BORT ALT

Hensikten med rutinen at beboerne skal kunne melde inn behov til borettslaget på en sikker
og effektiv måte via vårt oppdragssystem. – nytt punkt.

2. Meldingens form
Meldingen/e skal legges inn på vårt ordresystem og beboere får tildelt bruker og passord av administrasjonen / eller sendes inn på mailadresse: risvollan.bl@ risvollan.no.

3. Tilbakemelding og oppfølging
Ansvarlig saksbehandler skal gi tilbakemelding på status i saken. – nytt punkt.

3. Bruker og passord
Beboere får tildelt bruker og passord ved henvendelse til administrasjonen hos Risvollan BL.

Les mer om «Bruk av nytt innmeldingssystem»

5.13 Retningslinjer for behandling av naboklager

Vedtatt av styret 17.12.1998 med senere endringer. Siste endring 17.11.2022.

1. Hensikten med retningslinjene
Iflg. pkt. 6 i «Instruks for naboutvalg» skal naboklager i første omgang behandles av naboutvalgene. Med mange naboutvalg med årlig utskifting av medlemmer vurderes det som hensiktsmessig å ha et skriftlig regelverk å støtte seg til. Dette vil bidra til en mest mulig lik behandling av slike saker i de ulike deler av borettslaget. Retningslinjene skal videre bidra til at naboklager blir behandlet på en likeverdig måte, og at alle parters interesser blir ivaretatt på en tilfredsstillende måte.

2. Klage
Klage skal leveres skriftlig til naboutvalget for det boområde klagen gjelder. Til formålet er det utarbeidet et klagemeldingsskjema som skal benyttes. Skjema fås ved henvendelse til borettslagets kontor.

Gjelder klagen beboer i kommunal leilighet, skal klagens behandles av borettslagets administrasjon.

3. Naboutvalgets behandling
Naboutvalget skal uten ugrunnet opphold gi skriftlig tilbakemelding til klager om at klagen er mottatt og om når klagen forventes behandlet av naboutvalget.

I sin første behandling tar naboutvalget stilling til om det er grunnlag for videre behandling av klagen eller om den skal avvises på grunnlag av foreliggende opplysninger. Dersom naboutvalget kommer til at klagen skal avvises, gis det tilbakemelding til klager om dette. Dersom det er grunnlag for videre behandling, oppnevner naboutvalget 2 eller flere personer som får i oppgave å oppsøke berørte parter og innhente partenes synspunkter.

På grunnlag av foreliggende opplysninger tar naboutvalget stilling til
a) om det er grunnlag om å avvise klagen. I så fall gis tilbakemelding til klager
om dette.
b) om det er grunnlag for forsoning mellom partene. I så fall oppnevner naboutvalget 2
eller flere personer som får i oppgave å sammenkalle partene til et møte og drøfte saken i fellesskap. Dersom partene ikke umiddelbart blir enige, men saken vurderes å være av en slik art at videre forhandlinger kan føre til enighet/forsoning, kan man anbefale partene å søke bistand hos Konfliktrådet.
c) om forholdet er av en slik graverende art at det er grunnlag for å fremsette salgspålegg. Borettslagets administrasjon kan bistå i forbindelse med slik vurdering. I slike tilfeller sendes saken over til styret for videre forføyning.

4. Gjentagne klager
En gjentakelse av et påklaget forhold, vil normalt vurderes som en skjerping av forholdet.

Ved gjentagne klager vil naboutvalgets behandling være betinget av behandling av tidligere klage:

a) Dersom klagen tidligere er avvist, vurderer naboutvalget på nytt om det er grunnlag
for videre behandling eller om klagen på nytt skal avvises. I sistnevnte tilfelle bør klager gjøres særskilt oppmerksom på at naboutvalget vurderer klageforholdet som grunnløst, og at ytterligere klager ikke vil bli imøtekommet.

b) Dersom det tidligere har kommet til forsoning mellom partene, bør naboutvalget
foreta tilsvarende vurderinger/avveininger som under den tidligere behandling, i et forsøk på å løse saken. I motsatt fall sendes saken over til administrasjonen for videre behandling. (nytt)

c) Dersom saken tidligere har vært oversendt til administrasjonen (ny)/styret for videre forføyning, oversendes kopi av fornyet klage til borettslagets administrasjon.

5. Krav til naboutvalgenes saksbehandling
Naboutvalgenes troverdighet og autoritet vil være avhengig av naboutvalgenes evne til å opprettholde en nøytral holdning til de klagesaker de behandler. De må derfor være påpasselige med ikke å opptre partisk selv om man ofte vil føle sympati for den ene part. Følelsene må derfor ikke få anledning til å styre prosessen. Naboutvalgene må i denne sammenheng være særlig påpasselig med å la alle parters syn komme til uttrykk. Med nærhet til berørte parter må habilitetsproblematikken vurderes nøye.

Klagesaker innebærer behandling av personlige opplysninger, ofte av svært følsom karakter. Kravet til rettssikkerhet i vårt samfunn er grunnfestet, og naboutvalgenes medlemmer må derfor være spesielt påpasselige med å overholde taushetsplikten i slike saker.

Klagesaker vil i siste instans kunne ende opp med domstolsbehandling. Utfallet av en domstolsbehandling vil være avhengig av borettslagets evne til å føre bevis for sine påstander siden det er borettslaget som i slike tilfeller vil ha bevisbyrden. Når klagesaker oversendes til styret, må det derfor stilles krav til dokumentasjon. Dette vil i praksis innebære:
a) skriftlig dokumentasjon i form av
– mottatte klager
– møtereferater fra naboutvalgenes behandling av klagesakene
– kopier av advarsler
– kopier av øvrig korrespondanse

Svikt på dette punkt kan føre til at borettslaget ikke får rettens medhold i en utkastelsessak selv om man forøvrig har en god sak.

6. Styrets behandling
Styret vil behandle klagesaker på grunnlag av forutgående behandling i naboutvalgene og saksbehandling i borettslagets administrasjon. Administrasjonen skal i sin behandling påse at det foreligger tilstrekkelig grunnlag for styret til å behandle saken og vil i gitte tilfeller ha behov for å innhente tilleggsinformasjon fra naboutvalgene.

Styret vil primært vurdere om det foreligger grunnlag for å fremsette salgspålegg. Dersom styret kommer til at slikt grunnlag ikke foreligger, vil styret på grunnlag av sine vurderinger kunne konkludere med:

a) at det ikke er grunnlag for sanksjoner mot den klagen retter seg mot, og meddele
naboutvalget om dette.
b) at det vil være formålstjenlig å meddele vedkommende en ytterligere advarsel for å
understreke alvoret i saken.
c) at man vil overprøve naboutvalgets behandling og sørge for fornyet behandling.

Krav til nøytralitet og saklighet, habilitet og overholdelse av taushetsplikt, som beskrevet i tilknytning til pkt. 5 ovenfor, gjelder tilsvarende for borettslagets styre og administrasjon.

5.14 Instruks for stell av plener og grøntareal

Vedtatt av styret 23.09.1999, med tillegg vedtatt av styret 23.08.18 – sak 061/18.

Teknisk avdeling har ansvar for plenklipping og stell av borettslagets fellesarealer i hht. vedtatte planer.

Retningslinjer for saksgang ved fjerning av trær/beplantning eller nyplanting – se side 2

RETNINGSLINJER FOR SAKSGANG VED FJERNING AV TRÆR/BEPLANTNING ELLER NYPLANTING – RISVOLLAN BORETTSLAG

Retningslinjer – ”eget” disponibelt område:

1. Det bør i utgangspunktet kunne plantes det som ønskes. Beplantningen må likevel utføres i hht følgende vilkår:
• Den må ikke hindre vedlikeholdsarbeid, og da må det plantes tilstrekkelig langt fra utvendige bygningsmessige innredninger, fellesområdene eller naboene. Kostnader som følge av at beplantningen er for nære dette, kan medføre ekstra kostnader for beboerne dersom det ikke fjernes/tilsidesettes før planlagt vedlikehold utføres.
• Den må ikke ha pigger, være giftige eller spre seg ukontrollert (sjekk artsdatabasen eller ta kontakt med administrasjonen). Er beplantningen ”svartelistet”, må beboerne sørge for å etterkomme tilfredsstillende måte å fjerne den på (sjekk artsdatabasen eller kontakt administrasjonen).
• Den bør ikke bli mer enn 1,5 – 3 m høye, og bør helst være saktevoksende eller lavtvoksende. Topping av trær er ikke tillatt.
2. Klagesaker følger samme mal som ellers for slike saker.
1. Fjerning av trær innenfor ”eget” disponibelt området:
• Beboer/-ne avgjør selv hva som ønskes fjernet, og får dette fjernet.
• Ved tvilstilfeller av hva som er ”eget” disponibelt område, ta kontakt med administrasjonen.
• Dersom røtter av trær med størrelse, er til skade for asfalt, steinlegging og/eller rør i grunnen etc, kan beplantningen fjernes uten ytterligere saksgang enn at det gis informasjon til berørte beboere. Beboerne kan evt. fjerne dette selv innenfor en fastsatt frist.

Retningslinjer – for fellesområdene:

1. Beplantningsplanens prioriteringer og tiltak bør bestrebes å etterkommes så langt det lar seg løse, og den følger det årlige budsjettet for gjennomføring, jfr sak 023/18 fra møte 22.03.2018. Mindre avvik kan imidlertid aksepteres.
2. Beplantningen må ikke hindre vedlikeholdsarbeid, og da må det plantes tilstrekkelig langt fra utvendige bygningsmessige innredninger, fellesområdet eller naboer (tilstøtende gnr/bnr).
3. Beplantningen må ikke ha pigger, være giftige eller spre seg ukontrollert (sjekke artsdatabasen). Er beplantningen ”svartelistet”, må administrasjonen sørge for å etterkomme tilfredsstillende måte å fjerne den på (sjekk artsdatabasen).
4. Beplantningen bør være saktevoksende eller lavtvoksende. Topping av trær er ikke tillatt. Dersom det oppdages trær som er toppet, vil disse kunne bli fjernet etter kort informasjon til den/de det evt. gjelder.
5. Dersom røtter av trær med størrelse, er til skade for asfalt, steinlegging og/eller rør i grunnen, fjernes beplantningen uten ytterligere saksgang enn at det gis informasjon til den/de det evt. gjelder.
6. Ved tvilstilfeller av hva som er ”eget” disponibelt område, kontaktes administrasjonen.
7. Administrasjonen får fullmakt til å avgjøre denne type saker etter at saken har vært på høring/uttalelse hos NU. Dette gjelder både nyplanting og fjerning av beplantning.
8. Klagesaker følger samme mal som ellers for slike saker.
1. Ønske/forslag om fjerning av trær på fellesområdet:
• Beboer/-ne retter en henvendelse til NU med underskrift fra berørte naboer, dersom så finnes. Henvendelsen må være begrunnet.
Med denne påskriften, retter NU en henvendelse til borettslaget med sin tilråding.
• Administrasjonen får fullmakt til å avgjøre denne type saker etter at saken har vært på høring/uttalelse hos NU.

Retningslinjene er etablert pr 17. juli 2018, og godkjent i styremøte 23.08.2018, sak 061/18.

5.15 Instruks for brøyting og strøing

Vedtatt av styret 10.02.2000. Sist endret 17.11.2022.

Vaktmestertjenesten har ansvaret for brøyting/strøing av gang-/kjøreveier og p-plasser i feltene.

Snøbrøyting skal senest iverksettes ved snødybde ca. 10 cm. Behov for strøing vurderes av vaktmestertjenesten og iverksettes etter behov.

Brøyting/strøing gjennomføres med prioritet på hovedveier. Stikkveier og p-plasser tas som 2. prioritet etter at hovedveiene er gjennombrøytet/strødd.

Oppstart av brøyting/strøing rullerer mellom feltene for å fordele ulempene med å komme til slutt.

Brøyting/strøing utenom ordinær arbeidstid ivaretas av borettslagets vaktordning.

Se også Info håndbokens kap. 9.5 – Utplassering av strøsandkasser.

Se Brøytekart

5.16 Instruks for utvalgsregnskap

Vedtatt av styret 10.02.2000 med senere endringer. Siste endring 18. mars 2021.

1. Hvem instruksen gjelder for
Denne instruks gjelder for føring, rapportering og kontroll av naboutvalgsregnskap for felt A, B, C, D, E, F, G, H1-15, H2-20 og Høyblokka. Instruksen gjelder også for andre utvalg innen borettslaget som forvalter tilskudd fra styret eller generalforsamlingen.

I det følgende benyttes regnskapsenheter som fellesbetegnelse på de utvalg som omfattes av denne instruks.

2. Generelle bestemmelser

2.1 Valg av kasserer
Regnskapsenhetene velger selv sin kasserer. Kassererens oppgave er å forvalte regnskapsenhetens likvider i overensstemmelse med de beslutninger som fattes av regnskapsenhetens styre. Hvis mulig, bør det velges en kasserer som har tidligere erfaring med regnskapsføring.

2.2 Instruksen
Kassereren og regnskapsenhetens styre må sette seg inn i denne instruks. Dersom det oppstår forhold som ikke omfattes av instruksen, eller det på annen måte skulle være tvil om behandlingen av et regnskapsspørsmål, kan regnskapsenheten henvende seg til borettslagets forretningsfører som – hvis påkrevd – tar spørsmålet videre opp med borettslagets styre eller revisor.

3. Føring, kontroll og rapportering

3.1 Regnskapsperiode
Regnskapsperioden følger kalenderåret.

3.2 Omfang
Regnskapsplikten er absolutt. Dette innebærer at det skal avlegges regnskap for alle aktiviteter som gjennomføres og for alle midler regnskapsenheten rår over.

Eventuell tvil om regnskapspliktens omfang, avklares med borettslagets administrasjon.

3.3 Bank
Ny kasserer henvender seg til administrasjonen for å få tilgang til bankkonto samt for bestilling av bankkort. Alle borettslagets bankkonti tilhører Risvollan Borettslag og er underlagt styrets kontroll.

3.4 Journalføring av inn- og utbetalinger
Kasserer tar hånd om alle inn- og utbetalinger på vegne av regnskapsenheten.

Kasserer skal løpende føre alle transaksjoner inn i en journal med kolonner for bilagsdato, bilagsnummer, tekst og debet- og kreditkolonne. I tekstfeltet skal gis en kort beskrivelse av hva transaksjonen gjelder.

Journalen åpnes med saldo på innestående beløp på bankkonto pr. 01.01. Inngående saldo føres i debetkolonnen. Innbetalinger føres i debetkolonnen og utbetalinger føres i kreditkolonnen. Bokføringen skal foretas så ordentlig og oversiktlig som mulig.

Bilagene nummereres og føres fortløpende. Som bilag gjelder både originalbilag og elektroniske bilag. Utgiftsbilag skal inneholde kvittering for mottatt betaling, og det skal klart fremgå av bilaget hvem som har mottatt pengene. Alle bilag skal være attestert av enhetsleder. Bilagene skal oppbevares på forsvarlig måte. Eksempelvis i ringperm i nummerert rekkefølge.

Journalen avstemmes årlig mot innestående på bankkonto i hht. kontoutskrift. Beholdningen pr. 31.12 føres opp som inngående beholdning for neste år.

Det anbefales at journalen føres i hht. vedlagte eksempel.

3.5 Kontroll og regnskapsføring
Umiddelbart etter utløpet av regnskapsåret leveres avstemt journal og bilag inn til borettslagets administrasjon som foretar kontering og føring i regnskap for hver enkelt regnskapsenhet. Administrasjonen foretar en enkel kontroll mht. om formelle krav er oppfylt, herunder hvorvidt det foreligger utbetalinger som er innberetnings- og avgiftspliktige.

Det foretas regnskapsavslutning med resultat- og balanseoppstilling.

Avsluttet regnskap behandles av vedkommende enhetsstyre. Enhetsleder og kasserer signerer regnskapet hvor følgende erklæring skal inntas:

”Alle kjente inntekter og utgifter er medtatt i regnskapet.”

Regnskapet med komplett journal og samtlige bilag, legges deretter frem for borettslagets styre til godkjenning. Deretter legges det godkjente regnskap frem for allmøte.

4. Ansvarsforhold
Naboutvalg og andre utvalg m.v. som forvalter midler eller verdier tilhørende Risvollan Borettslag, er ansvarlig for at disponeringen skjer innenfor rammer fastsatt eller godkjent av styret (f.eks. budsjett, instruks etc.). Misligheter eller disponeringer utover disse rammer kan medføre erstatningsansvar.

5. Utbetaling av midler
Utbetaling av velferdsmidler m.v. til regnskapsenhetene for neste regnskapsperiode, er betinget av at regnskap for forrige periode er innlevert og godkjent. I tillegg må krav i 5.4 «Retningslinjer for bevilgning til naboutvalgene» pkt. 4 jfr., pkt. 5 være oppfylt.

Vedlegg

5.17 Styreinstruks

Vedtatt av styret 10.05.2001 med senere endringer. Siste endring 17.11.2022.

1. Bakgrunn
Risvollan Borettslag er et borettslag organisert i henhold til borettsloven av 4. februar 1960 nr. 2. I henhold til vedtektenes § 8 skal laget ha et styre bestående av en leder og 6 andre medlemmer valgt av generalforsamlingen. Formålet med styrets arbeid er i henhold til borettslagsglovens § 8-8 å lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen. Styret kan treffe enhver beslutninger som ikke i lov eller vedtekter er lagt til andre organer. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer og gir instruks for disse, fastsetter deres lønn og fører tilsyn med at de oppfører sine plikter.

Styrets formål og arbeid rettes derfor mot følgende hovedoppgave:

  • Organiseringsoppgaver
  • Kontrolloppgaver
  • Egne oppgaver

Instruksen har således til formål å sikre at styret ivaretar sine forvaltningsoppgaver etter de nevnte grunnleggende reglene på en forsvarlig måte. Som sådan vil instruksen sikre at styrets medlemmer er samstemte med hensyn til styrearbeidets form, innholdet og gjennomføring og for forståelsen av de ulike roller.

2. Struktur på styrearbeidet
Styret skal hver år utarbeide en arbeidsplan for sin virksomhet som skal vedtas på første styremøte etter ordinær generalforsamling for perioden 01.05 – 30.05 påfølgende år. Årsplan skal være tilpasset borettslagets størrelse og organisasjon til enhver tid. Årsplanen skal bygge på styrets hovedoppgaver og dekning av disse. Årsplan og utarbeidelse av denne skal skje i samarbeid med daglig leder.

Styrets leder og daglig leder utarbeider forslag til årsplan som behandles og fastsettes som foran angitt.

3. Hovedstruktur på styremøte

3.1 Dagsorden
Dagsorden for styremøtene skal som hovedregel fastsette i henhold til nedenstående oppstilling:

Referatsaker– Protokoll fra siste styremøte (godkjennes)
– Protokoll fra representantskapets møter
– Protokoll fra borettslagets generalforsamlinger
– Protokoll fra styremøter i selskaper hvor borettslaget har vesentlig eierinteresse
– Protokoll fra generalforsamlinger i selskaper hvor borettslaget har vesentlig eierinteresse
– Referat fra møter i naboutvalgene
– Referat fra møter i andre råd og utvalg
– Andre saker som styrets leder og/eller daglig leder finner det formålstjenlig å orientere om

Øvrige saker – vedtakssaker
– Konstitueringssaker
– Konstituering av styret – valg av nestleder og eventuelt sekretær
– Oppnevning av representanter til råd og utvalg
– Planlegging
– Mål- og strategiplan
– Virksomhetsplan
– Budsjett
– Oppfølging
– Daglig leders kvartalsrapportering
– Oppfølging av egne vedtak
– Oppfølging av generalforsamlingsvedtak
– Oppfølging av vedtak fattet av representantskapet
– Behandle årsoppgjøret (styrets årsmelding og årsregnskapet)
– Ta stilling i saker som ligger utenfor daglig leders myndighetsområde eller hvor daglig leder har anmodet om styrets stillingstaking
– Behandle saker som styret selv har initiert
– Egne saksbehandlingssaker
– Styrets bidrag til styrets årsmelding
– Forberedelse til generalforsamlinger og møter med andre organer
– Besvare spørsmål fra revisor, representantskap og andre
– Evalueringssaker
– Styrets egenevaluering
– Evaluering av forholdet til daglig leder

Referatsaker hvor det er utsendt skriftlig dokumentasjon før møtet, behandles under ett.

Dersom det kreves realitetsbehandling av noe forhold i tilknytning til referatsaker, skal dette tas opp som tilleggssak i møtet, eventuelt som sak i senere møte.

3.2 Undersøkelser og redegjørelser
Hvert enkelt styremedlem kan kreve at det iverksettes undersøkelser eller at daglig leder skal redegjøre for bestemte saker. Styret beslutter om, og i hvilket omfang, undersøkelser skal gjennomføres.

3.3 Innkalling til og ledelse av styremøte
Styremøte skal holdes så ofte som ledelsen og kontrollen av lagets anliggender tilsier det. Styret skal sammenkalles av lederen. Krever et styremedlem eller daglig leder at det skal avholdes styremøte, skal lederen uten opphold etterkomme kravet. Styremøtet ledes av lederen. Er lederen ikke tilstede, og det ikke er valgt nestleder eller nestleder ikke er tilstede, velger styret en møteleder.

Saksliste for styremøtet settes opp av styrets leder og daglig leder i fellesskap. Saker som styremedlem krever behandlet, skal fortrinnsvis meddeles styrets leder innen 14 dager før styremøtet.

Innkalling med saksframlegg skal – hvis mulig – være styret i hende senest en uke før styremøtet.

3.4 Styrebehandling/møteform
Styret skal behandle saker i møte med mindre styrets leder finner at saken kan forelegges skriftlig eller behandles på annen betryggende måte, for eksempel i telefonmøte/digitalt møte. Daglig leder eller styremedlem kan imidlertid kreve at angjeldende sak behandles i møte. Årsregnskap og styrets årsmelding skal alltid behandles i møte.

3.5 Deltakelse på styremøte
Det skal legges til rette slik at alle faste medlemmer av styret gis anledning til å møte. Når møteplan er fastsatt i begynnelsen av styreperioden og innkalling har skjedd i henhold til pkt. 3.3 foran, anses dette kravet å være oppfylt. Daglig leder har rett og plikt til å delta i styrets behandling av saker og til å uttale seg. Styret kan unntaksvis utelukke daglig leder fra behandling av enkelte saker.

Styret kan innkalle andre funksjonærer i laget eller andre til å delta på styremøter i forbindelse med behandlingen av enkeltsaker. Etter anmodning fra daglig leder kan styrets leder også godkjenne at daglig leder innkaller andre funksjonærer i borettslaget som deltar for i samråd med daglig leder å redegjøre for enkeltsaker.

3.6 Beslutningsdyktighet og avgrensning av styrets myndighet
I henhold til vedtektenes § 8-3 (1) er styret beslutningsdyktig når minst halvparten av styrets medlemmer er tilstede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene. Med medlem forstås i denne sammenheng også personlig varamedlem som møter i stedet for det faste medlem.

I henhold til borettslagslovens § 8-9 kan ikke styret uten at generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer har samtykket, fatte vedtak om:

1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
2. å øke tallet på andeler eller knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd,
3. salg eller kjøp av fast eiendom,
4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,
5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn 5 prosent av de årlige felleskostnadene.

3.7 Protokoll
Det skal føres protokoll fra styrets møter.

Protokoll føres av den som styret utpeker, eventuelt ved særskilt valg av sekretær blant styrets medlemmer. Referent kan også være daglig leder eller annen funksjonær i borettslaget.

I henhold til styrets vedtak av 11.01.01 i sak 008/01 skal følgende gjelde for føring og behandling av styrets protokoller:
– Av overskriften skal det fremgå at protokollen gjelder styremøte i Risvollan Borettslag med angivelse av tid og sted for møtet.

– Deltakere skal oppgis.
– Styrets medlemmer
– Representanter for administrasjonen
– Observatører
– Merknader til innkalling og forslag til saksliste skal protokolleres.
– Det protokolleres hvorvidt styret i henhold til fremmøte, jfr. vedtektenes § 9, er å anse som vedtaksført.
– Vedtatt saksliste skal protokolleres.
– Protokollering av referatsaker:
– Referatsaker gis ikke ordinært saksnummer, men identifiseres alfabetisk (a-å).
– Innholdet i referatsaker skal som hovedregel ikke gjengis med mindre saken har allmenn interesse.
– Dersom orientering blir gitt muntlig, skal det fremgå hvem som redegjorde for
saken.
– Det skal protokolleres om saken er tatt til underretning (bekreftelse på at styret har fått seg saken forelagt) eller etterretning (styret godkjenner / gir sin tilslutning).
– Protokollering av vedtakssaker:
– Vedtakssaker skal nummereres fortløpende innenfor kalenderåret. Saksnummeret angis med nr/årstall (2 siste siffer), eks. 005/01 (sak nr. 5 i år 2001).
– Det skal oppgis referanse til saksdokumenter og eventuelt tidligere behandling.
– Dersom saken behandles på grunnlag av muntlig redegjørelse, skal dette fremgå, samt hvem som redegjorde for saken.
– Det skal fremgå hva saken gjelder.
– Forslag til vedtak skal protokolleres.
– Normalt oppgis ikke hvem som fremsetter forslag til vedtak med mindre dette kreves.
– Dersom det under styrets behandling fremsettes alternative forslag, skal det protokolleres hvem som har fremsatt forslaget.
– Dersom det anses hensiktsmessig, skal det av forslaget fremgå tidsfrist og hvem som er ansvarlig for gjennomføring.
– Vedtak:
– Votering skjer som hovedregel ved håndsopprekning. Dersom votering skjer skriftlig, skal dette fremgå av protokollen.
– Protokolltilførsler:
– Protokolltilførsel skal fremlegges skriftlig, og protokolleres under den sak den gjelder. En protokolltilførsel skal som hovedregel knyttes til et vedtak og uttrykke dissens fra et eller flere styremedlemmer.
– Inhabilitet:
– Det enkelte styremedlem er selv ansvarlig for å vurdere sin egen habilitet i forhold til de saker styret behandler, og for å erklære seg inhabil.
– Erklært inhabilitet skal protokolleres.
– Godkjenning og underskrift:
– Utkast til protokoll sendes ut så snart det lar seg gjøre etter møtet, og godkjennes og signeres av deltakerne i neste styremøte.
– Oppbevaring:
– Styrets protokoller skal oppbevares på en betryggende måte på borettslagets kontor.

– Innsyn og fortrolighet:
– Styrets protokoller skal være åpen for innsyn. Personopplysninger og fortrolig informasjon anonymiseres derfor gjennom henvisning til aktuelle saksdokumenter.

3.8 Informasjon fra styremøtene
Styrets medlemmer har taushetsplikt og plikter å hindre at andre får tilgang til det han eller hun i forbindelse med tjenesten får vite om

a. noens personlige forhold eller tekniske innretninger

b. fremgangsmåte samt drifts- og forretningsforhold som det vil være av konkurransemessig betydning å hemmeligholde hva gjelder hensynet til den opplysningen angår

Taushetsplikt gjelder også etter at vedkommende har avsluttet tjenesten. Han eller hun kan heller ikke utnytte opplysninger som nevnt i dette punkt i egen virksomhet eller i tjeneste for andre. Styret kan ved flertallsvedtak pålegge taushetsplikt i enkeltsaker eller typer av saker.

Ansvar for å formidle informasjon omkring styrets beslutninger tilligger daglig leder. I tillegg til dette står det styrets leder, eventuelt det/de styremedlem(er) som uttrykkelig gis et slikt mandat, fritt å informere allmennheten om styrets arbeid på generelt grunnlag og om styrets beslutninger i saker som antas å ha allmenn interesse. Det enkelte styremedlem har rett til å orientere de respektive naboutvalg om de saker styret har behandlet, styrets vedtak og begrunnelser for vedtak. Styret forutsetter at slik informasjon ikke må komme i konflikt med bestemmelsene om taushetsplikt i foregående ledd.

Styret kan vedta særskilt informasjonsprosedyre i enkeltsaker.

Av hensyn til ønsket om en fri meningsutveksling under styrets drøftinger anmodes styrets medlemmer om ikke å gi opplysninger om de øvrige styremedlemmers synspunkter til utenforstående.

3.9 Styremedlemmers rettigheter og plikter
Styremedlemmer har møterett og møteplikt. Ved forfall skal styrets leder eller daglig leder varsles, og vedkommende har selv ansvar for å kalle inn varamedlem. Varamedlem skal varsles i så god tid som praktisk mulig.

Styremedlemmer har et personlig ansvar som medlem av styret og verken skal eller kan representere noen interessegruppe.

Daglig leder og styremedlemmer har plikt til å legge fram all informasjon som har betydning for styrets behandling av saken, herunder sin egen vurdering. Den som fremlegger en sak, skal fortrinnsvis også fremlegge forslag til vedtak.

Styremedlem eller forretningsfører kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som han eller hun har fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Styremedlem eller forretningsfører må heller ikke delta i beslutning om lån eller diskontering av noe papir som er påført hans eller hennes navn.

Styret må til enhver tid vurdere sin habilitet i forhold til lovens regler.

4. Forholdet til forretningsfører og daglig ledelse
Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer. Styret skal gi instruks for disse, fastsetter deres lønn og fører tilsyn med at de oppfyller sine plikter. Det hører også inn under styret å si dem opp og gi dem avskjed.

Ansettelse av forretningsfører kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelse som ikke må overstige 6 måneder. Dersom styret ansetter forretningsfører skal den daglige ledelse av borettslaget for øvrig overlates til denne.

5. Forholdet til naboutvalg
Styrets tilsynsansvar er ikke hjemlet i borettslagsloven som tidligere. Hjemmelen bør derfor vedtektsfestes.

Styret vurderer sitt tilsynsansvar som et ansvar for å motivere, informere og å fremme samarbeid mellom tillitsvalgte, ansatte og beboere.

5.18 Retningslinjer for montering av ekstra vindu

Vedtatt av styret 21.06.2001, sist endret 01.09.2016, sak 059/16. Sist endret 17.11.2022.

1. Omfang
Retningslinjene omfatter så vel montering av ekstra kjellervindu som ekstra vindu på gavlvegg.

Styret godkjenner at montering av ekstra vinduer (nye vinduer) på endevegger kan tillates på følgende vilkår:

  • Størrelsen på vinduet må være i hht. de målene borettslaget har på de forskjellige vinduene (dvs. det kan velges blant de størrelsene vi har på originalvinduene).-
  • Montering av vindu i branngate mellom bygg tillates ikke
  • Vinduet bør ikke plasseres midt på veggen.
  • Vinduet må kjøpes via den leverandøren borettslaget til enhver tid forhandler med (kjøper vinduer av). Dette pga fremtidig vedlikehold og aktuelle energikrav.
  • Montering og bruk av sprosser og/eller skodder på vinduene tillates ikke.

Styret godkjenner videre at montering av vindu i kjeller kan tillates på følgende vilkår:

  • Størrelsen av vinduet og plasseringen av vinduet må tilfredsstille de til enhver tid gjeldende lover/forskrifter for bruk av rommet.
  • Styret vedtok i sak 059/16 i møte av 01.09.16 at alle lysgraver på bakkenivå skal monteres i hht teknisk forskrift til plan- og bygningsloven – (TEK) utdrag her er byggedetaljblad nr 523.151.

2. Søknad / offentlig godkjenning
Søknad med aktuelle vedlegg av bl.a. plan- og fasadetegninger og underskrevet nabovarsel sendes borettslagets kontor for behandling og godkjenning. Når godkjenning foreligger sender andelseier søknad til Trondheim kommune med aktuelle vedlegg, herunder borettslagets godkjenning. Når søknaden er behandlet av Trondheim kommune, skal kommunen oversende kopi av svaret/vedtaket til Risvollan Borettslag.

3. Kostnader
Alle kostnader forbundet med monteringen, herunder gebyrer til byggesakskontoret, dekkes av andelseier.

4. Ansvar
Andelseier bærer ethvert ansvar overfor tredjemann og for eventuelle følgeskader i forbindelse med montering av ekstra vindu.

Vedlegg

5.19 Retningslinjer for oppføring av røykpipe

Vedtatt av styret 21.06.2001 med senere endringer. Siste endring 17.11.2022.

1. Søknad
Søknad om tillatelse til oppføring av røykpipe skal leveres borettslagets kontor.

Søknaden skal inneholde tegninger som beskriver teknisk løsning.

Det anbefales å rådføre seg med borettslagets tekniske avdeling på forhånd med hensyn til avklaring av tekniske spesifikasjonskrav.

2. Forholdet til over-/underliggende naboer
Dersom leiligheten er slik plassert at pipen må føres gjennom overliggende leilighet, må andelseieren innhente skriftlig tillatelse fra andelseier av denne leiligheten. Denne har anledning til å slutte seg til prosjektet, og må i så fall søke borettslaget om tillatelse.

Andelseier plikter å underrette andelseier av eventuell underliggende leilighet om sine planer, slik at denne gis anledning til å slutte seg til prosjektet. I så fall må denne andelseier også søke borettslaget om tillatelse.

3. Offentlig godkjenning
Andelseier er selv ansvarlig for å innhente godkjenning fra bygningsmyndighetene. Søknad til bygningsmyndighetene sendes etter at søknad til borettslaget er behandlet og svar avgitt. Kopi av vedtak etter behandling fra offentlige myndigheter skal sendes Risvollan Borettslag til orientering.

4. Tekkearbeider
Borettslaget forbeholder seg retten til å utpeke hvilket firma som skal utføre tekkearbeider i forbindelse med gjennomføring av pipen i takkonstruksjonen.

Garanti fra firmaet for utført arbeid stilles overfor borettslaget.

5. Ansvar
Andelseier er ansvarlig for utbedring av følgeskader som måtte oppstå under bygging og/eller bruk av pipe/ildsted. Andelseier kan, etter avtale med borettslaget, utføre utbedringsarbeidet. Hvis ikke kan borettslaget sørge for å få det gjort for andelseiers regning.

Andelseier er ikke ansvarlig for skade påført faste installasjoner som ikke er utført i henhold til tegning/beskrivelse, og som derved skades. Dette gjelder dog ikke i fall andelseieren kan lastes for beskadigelsen.

Andelseier forplikter seg til å ha ansvar for alt vedlikehold av pipa.

6. Kostnader
Bygging av røykpipe i henhold til forelagte, godkjente tegninger og alt arbeid i tilknytning til dette bekostes i sin helhet av andelseier, herunder også gebyrer til byggesakskontoret.

Dersom faste installasjoner må gjøres om på grunn av arbeidene, bekostes dette av andelseieren. Slikt arbeid skal i så fall utføres av godkjent entreprenør.

7. Melding til feievesenet
Andelseieren må selv melde fra om oppføringen av røykpipe til Trøndelag brann og redningstjeneste.

8. Kontrakt
Standardkontrakt for oppføring av murpipe skal inngås med borettslaget.

5.20 Retningslinjer for forebygging av legionellasmitte i varmtvannslanlegg

Vedtatt av styret 20.11.2003.

1.00 Hensikt
Hensikten med retningslinjene er å innarbeide gode oppfølgingsrutiner for å redusere faren for legionellasmitte fra varmtvannsanlegget.

2.00 Ansvar
Borettslaget har ansvar for felles varmeanlegg og for at varmtvann leveres med tilfredsstillende kvalitet og temperatur inn til leilighetene. Beboerne har ansvar for røranlegg inkl. tappepunkter i egen leilighet.

3.00 Forebyggende tiltak og kontroll av varmtvannsanlegg

3.01 Temperatur på varmtvann
Borettslaget skal levere varmtvann med temperatur minimum 60 C ut fra varmesentralen. Temperatur i returledning og ut fra tappepunkt i leiligheten skal være minimum
55 C. (Temperaturen ut fra tappepunkt skal oppnås i løpet av 1 minutt etter at kranen er åpnet)

3.02 Kontroll / dokumentasjon av varmtvannstemperaturer
Borettslaget leser av varmvannstemperaturer i alle varmesentraler 1 gang pr. mnd. Avlest vanntemperatur registreres i egen loggperm.

3.03 Sjokkbehandling av varmeanlegget
Borettslaget sørger for at temperaturen i varmeanlegget økes til ca 70 C i en 3 dagers periode 2 ganger i året. Tidspunkt for varmebehandlingen er fast og er lagt til siste uke i april og oktober.

I sammenheng med sjokkvarmebehandlingen må hver andelseier / beboer selv foreta varmebehandling av hvert tappepunkt i egen leilighet. Behandlingen gjennomføres ved at hvert tappepunkt gjennomspyles i tur og orden i minimum 5 minutter med varmvann. Det anbefales at vanntemperaturen måles for å sjekke at den er over 65 C. Beboere gjøres oppmerksom på at det foreligger alvorlig skoldingsfare ved så høye vann-temperaturer.

Det vil bli gitt en påminnelse til beboerne før hver sjokkbehandling.

3.04 Rengjøring av vannanlegget
Borettslaget er ansvarlig for at både kaldt- og varmtvannsanlegget rengjøres ved gjennomspyling 1 gang pr. år. Rengjøring gjennomføres fortrinnsvis på høsten før sjokkvarmebehandling iverksettes.

3.05 Andre forebyggende tiltak i leilighetene
Andelseiere / beboere anbefales å sørge for ukentlig gjennomspyling med varmtvann på tappesteder som ikke er i jevnlig bruk. Tilsvarende anbefales å foreta gjennomspyling med varmtvann på alle tappepunkter inklusiv dusjgarnityret såfremt leiligheten har stått ubenyttet lengre enn 1 uke. Ved gjennomspyling benyttes samme prosedyre som ved sjokkvarmebehandling.

3.06 Desinfisering av dusjgarnityret
I tillegg anbefales å foreta klordesinfisering av dusjgarnityre hver 3. måned. Dusjhode og slange demonteres og legges 2 timer i en klorblanding bestående av 2 ss husholdningsklor til 5 l vann. Dusjhode og slange skylles og gjennomspyles med rent vann før det taes i bruk.

5.21 Retningslinjer for avregning av varmekostnader

Vedtatt av styret 17.02.2005.

1. Bakgrunn
Risvollan Borettslag har siden utbyggingen hatt varme og varmtvann levert fra felles varmeanlegg. Borettslaget hadde eget fyringsanlegg til det i 1987 ble knyttet til TEV’s fjernvarmeanlegg.

2. Varmeregnskap
Det settes årlig opp et varmeregnskap som består av kapitalkostnader, indirekte driftsutgifter som elektrisitetsforbruk og lønnsutgifter samt utgifter til kjøp av fjernvarme. Utgifter til kjøp av fjernvarme vil normalt utgjøre mer enn 90% av kostnadene.

Fjernvarmeutgiftene avregnes til den til enhver tid laveste av tariffpris eller oljerelatert pris. Borettslaget har en særskilt rabatt for drifting av eget fordelingsnett.

3. Avregning
Via borettslagets varmeanlegg leveres også varme til brukere utenfor borettslaget. Avregning for disse skjer på grunnlag av faktiske kostnader basert på individuell forbruksmåling.

Fordeling av borettslagets egne varmekostnader skjer på grunnlag av den opprinnelige fordelingsnøkkel som er som følger:

2-roms leil. 1/1778 (0,0562%)
3-roms leil. 1/1153 (0,0867%)
4-roms leil. 1/0930 (0,1076%)
5-roms leil. 1/0870 (0,1149%)
1-roms leil. Høyblokka 1/2515 (0,0398%)
4-roms leil. Høyblokka 1/1093 (0,0915%)

Basert på budsjetterte kostnader innkreves et månedlig a kontobeløp.

Dersom faktiske varmekostnader i hht. varmeregnskaper avviker med mer enn +/- 3% i forhold til budsjetterte kostnader, skal for mye innkrevd varmeleie tilbakebetales eller for lite innkrevd varmeleie innkreves. Mindre avvik føres i ny regning.

Avregning skjer overfor den som eier leiligheten ved utløpet av det år avregningen gjelder for. Ved eierskifte i løpet av året vil borettslaget ikke kunne bistå med avregning mellom partene. De må derfor enten anse avregning seg imellom å være medregnet i kjøpesummen, eller avtale at avregning seg i mellom skal skje i ettertid. Borettslaget vil ikke være part i en slik avregning.

5.22 Retningslinjer for skifte eller overhaling av sluk

Vedtatt av styret 25.10.2007 og revidert 13.12.2012, sak 097/12. Sist endret 17.11.2022.

1. Omfang
Retningslinjene gjelder skifte av original-sluk i vaskerom og/eller baderom i forbindelse med renovering eller oppussing av vaskerom og/eller baderom eller overhaling av eksisterende sluk.

Arbeidet omfatter:
Ett stk. plastsluk med tilstrekkelige komponenter samt skifte av inntil 1 meter rør til servant / evt. avløp fra vaskemaskin, utføres i hht. gjeldende retningslinjer for slike arbeider.
Utførelsen av arbeidet skal foregå slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller brukeren av boligen.

Eller det kan omfatte overhaling av eksisterende sluk ved utskifting av klemring. Dette gjelder i hovedsak for leiligheter i Høyblokka og øvrige leiligheter der hvor det er underliggende leiligheter.

2. Søknad
Søknad om skifte eller overhaling av sluk skal leveres borettslagets kontor.

Borettslaget får søknad fra andelseier, og søknad må sendes inn før arbeidene blir satt i gang.

Det anbefales å rådføre seg med borettslagets tekniske avdeling på forhånd med hensyn til avklaring av tekniske spesifikasjonskrav. Arbeidet skal utføres av autorisert firma.

3. Forholdet til underliggende naboer
Andelseier plikter å underrette andelseier av eventuell underliggende leilighet om sine planer.

4. Ansvar
Skifte av sluk som omtalt i pkt. 1 gjennomføres i regi av borettslaget.

Arbeid som måtte skje som følge av flytting / demontering eller montering av ekstra sluk er andelseiers ansvar. Andelseier er også ansvarlig for utbedring av følgeskader som måtte oppstå under arbeider med flytting/demontering og/eller montering av ekstra sluk.
Andelseier kan, etter avtale med borettslaget, utføre slike utbedringer. Hvis ikke, kan borettslaget sørge for å få det gjort for andelseiers regning.

Overhaling av eksisterende sluk som nevnt i pkt. 1 utføres av borettslagets vaktmestere.

5. Kostnader
Kostnader til skifte av sluk i hht. pkt. 1 belastes borettslaget, samt at overhaling av eksisterende sluk bekostes i sin helhet av borettslaget. Merkostnader ved flytting/demontering og/eller montering av ekstra sluk bekostes av andelseier.

Dersom skifte av originalsluk er nødvendig og dette medfører gjennomslag/skade på underliggende leilighet, dekkes kostnader til utbedring av borettslaget.

Øvrige kostnader i forbindelse med arbeidet bekostes av andelseier.

Dersom faste installasjoner må gjøres om på grunn av arbeidene, bekostes dette av andelseieren. Slikt arbeid skal i så fall utføres av godkjent entreprenør.

5.23 Retningslinjer for trampoliner

Vedtatt av styret 24.09.2009, sist endret 07.04.2016

1. Trampoliner kan kun monteres på areal som disponeres av den enkelte andelseier, og ikke på borettslagets fellesareal.

2. Det skal søkes skriftlig om oppsetting av trampoline, og søker skal i søknaden bekrefte at andelseier påtar seg alt ansvar som måtte følge av bruken. Skriftlig nabosamtykke fra minimum 2/3 av tilstøtende naboer skal vedlegges søknaden. Hvem som anses å være tilstøtende naboer, vurderes av administrasjonen i hvert enkelt tilfelle.

3. Andelseier skal sørge for at trampolinen er forsvarlig montert i henhold til leverandørens spesifikasjoner og er sikker i bruk til enhver tid. Trampolinen skal festes til underlaget.

4. Voksne skal vurdere ferdighet og følge med når barn hopper.

5. Trampolinen skal fortrinnsvis benyttes av en person om gangen, dels av hensyn til brukerens egen sikkerhet, og dels for å unngå uønsket støy.

6. For å forhindre at barn bruker trampolinen når voksne ikke er tilstede, skal den gjøres utilgjengelig med lås, presenning eller på annen egnet måte.

7. Ved bruk av trampoline skal det utvises hensyn til nærliggende naboer, og trampoline skal under ingen omstendighet benyttes etter kl. 21.00.

8. Trampoliner som er satt opp uten styrets samtykke, er ulovlige og kan kreves fjernet. dersom andelseier ikke etterkommer kravet innen fastsatt frist, vil borettslaget etter fristens utløp kunne fjerne trampolinen uten ytterligere varsel.

9. Eventuelle klager som vedgår brudd på gjeldende rutine, rettes til borettslagets administrasjon.

5.24 Retningslinjer for montering av kjøkkenhetter

Vedtatt av styret 14.04.11, sak 41/11. Sist endret 17.11.2022.

1. Disse retningslinjene gjelder kun for leiligheter i Høyblokka.

2. Det skal kun monteres kjøkkenhetter med spjeld, og uten innebygd motor. Dersom kjøkkenhetter med innebygd motor er montert, kan disse kreves fjernet uten kostnader for borettslaget.

3. Andelseier skal sørge for at kjøkkenhetten holdes i forsvarlig drift og at ingen ventiler er tildekket.

5.25 Retningslinjer for paviljonger/partytelt

Vedtatt av styret 13.12.2012, sak 098/12.

 

1. Paviljonger/partytelt kan kun monteres på areal som disponeres av den enkelte andelseier, og ikke på borettslagets fellesareal.

2. Det skal søkes skriftlig om oppsetting av paviljonger/partytelt, og søker skal i søknaden bekrefte at andelseier påtar seg alt ansvar ved montering av paviljongen/partyteltet. Skriftlig nabosamtykke fra tilstøtende naboer skal vedlegges søknaden.

3. Andelseier skal sørge for at paviljongen/partyteltet er forsvarlig montert i henhold til leverandørens spesifikasjoner.

4. Ved bruk av paviljongen/partyteltet skal det utvises hensyn til nærliggende naboer, og brukere av paviljongen/partyteltet må overholde alminnelig krav til ro og orden. Mellom kl. 23.00 og kl 06.00 må ingen ved unødig støy forstyrre den alminnelige nattero, jfr. ordensreglene kap. 6.1.

5. Paviljonger/partytelt som er satt opp uten styrets samtykke, er ulovlige og kan kreves fjernet. Dersom andelseier ikke etterkommer kravet innen fastsatt frist, vil borettslaget etter fristens utløp kunne fjerne paviljongen/partyteltet uten ytterligere varsel.

5.26 Retningslinjer for utlån av biltilhenger

Vedtatt av styret i styremøte 21.08.2014., sak 061/14

Formål
Utlån av biltilhenger for borettslagets beboere ved behov.

Låntakere
Tilhengeren kan lånes ut til enkeltpersoner i borettslaget.

Administrasjon
Utlån av hengeren administreres av borettslagets servicekontor.

Ansvar
Låntaker må fremvise gyldig førerkort ved avtaleinngåelse samt ved utlevering av hengeren.

Låntaker må benytte hengeren på en forsvarlig måte, sørge for nødvendig rengjøring samt tilbakelevere hengeren i samme stand som den ble utlevert.

Priser og betaling
Lån av tilhenger er kostnadsfritt. Det skal dog innbetales et depositum som skal dekke eventuelle utgifter til renhold og erstatningsbetingede skader. Innbetaling av depositum skjer forskuddsvis.

Låneavtale
Ved utlån skal det inngås en skriftlig låneavtale mellom partene hvor låntakers forpliktelser og avtalte priser fremgår.

Den som underskriver avtalen skal fremvise gyldig førerkort og er ansvarlig for hengeren overfor borettslaget.

6.0 Regler/veiledning
6.1 Ordensregler

Revidert pr. 31. januar 1979, 28. april 1982, 10. juni 1987, 17. juni 1999, 21. juni 2001, 19. september 2002, 22. september 2005, 13. mars 2008, 23. september 2010 (jfr. politivedtekter for Trondheim kommune), 21. november 2013, 22. mars 2018,19.mars 2020 og 17.11.2022.

1. Ansvar
Hver enkelt andelseier er ansvarlig for at bestemmelsene blir overholdt.

2. Regler om ro og orden
Enhver plikter å overholde alminnelig krav til ro og orden. Mellom kl. 23.00 og 06.00 må ingen ved unødig støy forstyrre den alminnelige nattero.

3. Snømåking og sandstrøing
Hver andelseier er ansvarlig for snørydding og sandstrøing om vinteren, samt utvendig renhold om sommeren. Dette gjelder partiet fram til gangveien. De andelseiere som har felles inngangsparti, plikter å sørge for renhold/rydding av felles kjeller, trapp og gårdsplass og må selv komme overens om dette. Om nødvendig kan naboutvalget gå i dialog med partene.

4. Parkering
Privatbiler skal parkere i garasjene eller på de opparbeidede parkeringsplassene. Parkering på borettslagets område utenom parkeringsplassene er ikke tillatt. De utvendige parkerings-plassene kan ikke uten tillatelse fra borettslaget anvendes til andre formål enn bilparkering. Biler som er avskiltet, bilvrak eller annet som opptar unødig og uberettiget plass, vil – om nødvendig – bli tauet vekk for eiernes regning. Biler parkert på borettslagets grøntområder omfattes også av dette.

Det kan innvilges dispensasjon fra dette etter begrunnet søknad. Dispensasjonen gjøres tidsbegrenset.

Elbilading- godkjent ladepunkt- ikke motorvarmeruttak

5. Garasjene
Kjøretøyene skal parkere på anvist plass, og innenfor merket område/sperrelinjen. Parkering i midtgangen skal ikke forekomme. Garasjeporten og bakdøren skal alltid etterlates låst. I garasjene er det forbudt å:
– utføre reparasjoner (skifting av lyspærer og tilsvarende bagatellmessige arbeider regnes ikke som reparasjon)
– vask av bil
– ruse motor unødig
– bruke åpen ild
– oppbevare ildsfarlige / oppbevare ildsfarlige væsker og gasser i fellesgarasjen
– søle olje og andre kjemikalier (må eventuelt fjernes omgående)
– oppbevare tilhengere
– oppbevare avskiltete biler
– oppbevare MC/scooter utenom egen p-plass (ny) eller på ellers anviste og godkjente plasser
– oppbevare større utstyr som kano/kajakk etc uten godkjenning fra borettslaget

Det kan innvilges dispensasjon fra punktet om forbudet med oppbevaring av biltilhengere etter begrunnet søknad. Dispensasjonen er tidsbegrenset.

Andelseiere/beboere som har garasjeplass plikter å benytte denne av hensyn til begrenset uteparkering.

Det er ikke tillatt å leie bort garasjeplass så lenge egen/egne biler disponeres. Det er heller ikke tillatt å leie ut til andre enn andelseiere/beboere i borettslaget.

Ved bortleie av garasjeplass er utleieren ansvarlig for at reglementet følges.
Det er ikke tillatt å lagre gjenstander i garasjen utenom i bodene.

Der det er sikringsskap montert i bodene, skal borettslaget ha uhindret adgang, evt. kan bodene deles opp slik at borettslaget får adgang til sikringsskapene.

6. Trafikkregulering i boområdene
Veinettet i borettslaget består av private veier/gangveier og kommunale veier. Hele området er offentlig regulert med skilting som innebærer forbud mot all unødvendig ferdsel med motorkjøretøyer innenfor de skiltede områder. Dette gjelder så vel de private veier/gangveier som de kommunale veier.

Borettslagets skilting må etterkommes.

Trafikkreguleringen innebærer bl.a. at parkering, bilvasking mv. inne på boligfeltene ikke er tillatt.

7. Trafikkovertredelser
Trafikkovertredelser og brudd på det som er nevnt i INFO-håndboken, kap. 6.1 – pkt. 4, 5 og 6 kan meddeles borettslagets administrasjon som i hvert enkelt tilfelle vil vurdere hvorvidt overtredelsen skal anmeldes til politiet eller benytte andre sanksjonsmuligheter.

Når det gjelder å etterkomme parkeringsvedtektene, anbefales beboerne selv å kontakte det firma som til enhver tid håndhever disse for borettslaget.

Unødvendig kjøring kan også anmeldes til politiet av beboerne.

8. Dyrehold
Dyrehold tillates så lenge det ikke medfører vesentlig ulempe for naboer.

Det er imidlertid forbud mot kennel- og oppdrettsvirksomhet.

Hunder og katter som har fast tilhold i borettslaget, skal registreres. Registreringsskjema fås ved henvendelse til borettslagets kontor eller på borettslagets hjemmeside. Andelseier av den leilighet hvor dyret har sitt tilhold, er ansvarlig for at bestemmelsene i ordensreglene overholdes, også i det tilfelle at bruken av leiligheten er overdratt til andre.

Hunder som luftes på borettslagets område skal holdes under oppsikt, og holdes unna områder bestemt for barn, særlig sandkasser og lekeplasser. Hunder skal holdes fysisk i bånd. Når hunder gjør fra seg på borettslagets område, skal ekskrementer omgående fjernes og deponeres i utplasserte hundetoaletter.

Kattesand og annet avfall fra dyr skal pakkes godt inn før det deponeres i henhold til gjeldende kildesorteringsrutiner.

For beboere med katt anbefales:
– Å merke katten med chip og/eller bånd
– Sterilisere/kastrere katten
– At katten har tilgang på utetoalett
– Å følge vaksinasjonsprogrammer

Borettshaveren er ansvarlig og erstatningspliktig for eventuelt påført skade som følge av dyrehold. Gjentatte brudd på ordensreglene kan medføre sanksjoner fra borettslaget, i form av krav om å skille seg av med dyret/dyrene eller i verste fall pålegg om salg av borettsandelen.

Klager på dyrehold behandles av det respektive naboutvalg slik som ved øvrige naboklager.

9. Forholdet til vedtektene
Ordensreglene er vedtatt med hjemmel i vedtektene. Overtredelse av ordensreglene er dermed å betrakte som brudd på andelseiers plikter i hht. vedtektene, og kan medføre at det kan fremmes pålegg om salg av leilighet, jfr. borettslagslovens § 5-22 første ledd eventuelt krav om fravikelse av boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.

6.2 Overlating av bruk

Sist endret 17.11.2022.

Grunnideen med borettslag bygger på at alle som bor er andelseiere, og at alle andelseierne bor i boligene. Dette er viktig for å skape trygge boforhold, demokratisk medinnflytelse og en felles interesse for å holde området i hevd. Uten å undergrave denne grunnideen gir borettslagsloven adgang til at boliger kan bebos av andre enn de som er andelseiere.

Lovregler vedrørende overlating av bruk finnes i Borettslagslovens §§ 5-3 til 5.10.
https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2003-06-06-39/KAPITTEL_5-2#KAPITTEL_5-2

I borettslagets vedtekter finnes bestemmelsene under pkt. 4-2.

Juridiske andelseiere har rett til å leie ut boligen uten å måtte søke om tillatelse.

Personlige andelseiere må alltid søke om tillatelse til bruksoverlating. Borettslaget har utarbeidet et eget skjema for dette som fåes ved henvendelse til borettslagets kontor eller på hjemmesiden.

Utleie av deler av boligen regnes ikke som bruksoverlating, og kan foretas uten søknad til borettslaget.

Kostnad: 2 x rettsgebyret.

6.3 Praktiske råd

Lufting av radiatorer
Dette er nødvendig under følgende forhold:

  1. Surkling av radiatorene
  2. Deler av radiatoren er kald

Fremgangsmåte ved lufting:

  1. Radiatorkranen stenges.
  2. Lufteventil åpnes og holdes åpen til all luft er strømmet ut.
  3. Når vann kommer ut av lufteventilen stenges denne og radiatorkranen åpnes igjen.

Hagevanning
Avstengning og tømming av hagevannsledning er nødvendig for at hagevannledningen ikke skal frostsprenges. Dette utføres på følgende måte:

  1. Innvendig avstengningsventil stenges.
  2. Utvendig tappekran åpnes. Kranen er montert med hengende spindel og må ikke snues opp. Ventilen vil da stenge for at vannet kan renne tilbake mot innvendig avstengningsventil som beskrevet under pkt. c.
  3. Dreneringsplugg montert på innvendig avstengningsventil gjenges ut slik at vannmengden som står mellom utvendig tappekran og innvendig avstengningsventil kan tømmes ut gjennom hull for dreneringsplugg.
  4. For blokker med fellesgarasje er det felles avstengning for alle hagevanninger. Avstengning og drenering av disse vil bli utført av borettslagets personell.

Enkle vedlikeholdstips

  • smøring av dørhengsler på ytterdør.
  • tilstramming av skruer på skilt for dørhåndtak.
  • kontroll av avløp kjøkkenbenk – når du tapper fra oppvaskkum må vannet ikke komme opp i utslagsvask, da er avløpet tett.
  • beising av slagvindu – beis vindusrammen på oppsiden.
  • sjekk blandebatterier (pakninger).
  • radiatorrør – endring av farge/rust – lekkasjer.

Avstenging av vann
Stoppekraner som tilhører fjernvarmeanlegget har runde ratt, mens stoppekraner som tilhører forbruksvann har såkalte T-ratt.

Plassering av stoppekraner er forskjellig, men på områdene A, B og C kan man i hovedsak stenge for hvert tappested. Leilighetene som ligger i fellesoppgang har som regel stoppekraner i felleskjelleren. Vær oppmerksom på at flere leiligheter kan bli utestengt samtidig.

Stoppekranene kan ofte være trege, og man må være forsiktig slik at de ikke brekkes.

Kontakt borettslaget ved problemer.

6.4 Forkjøpsrett - veiledning

Sist endret 17.11.2022.

I hht. vedtektenes § 3-1 har alle andelseierne i borettslaget forkjøpsrett. Dernest har andelseiers slektninger i rett opp- eller nedstigende linje forkjøpsrett dersom andelseieren har en botid på minst 5 år i borettslaget.

Borettslaget skal iflg. Borettslagslovens § 4-15 gjøre retten gjeldende innen 20 dager etter at borettslaget har mottatt melding om at andel har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er 5 virkedager dersom det er levert forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet er mottatt minst 15 dager, men ikke mer enn 3 måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier.

Kunngjøring
Forhåndsvarsel og melding om eierskifte kunngjøres på borettslagets hjemmeside. ved oppslag på borettslagets kontor. Kunngjøringene ajourføres løpende etter hver som borettslaget mottar nye forhåndsvarsel og meldinger om eierskifte.

Anvendelse av forkjøpsrett
Andelseiere som vil anvende forkjøpsrett, skal gi borettslaget melding om dette innen den frist som fremgår av kunngjøringen. Ved meddelelse om anvendelse/krav av forkjøpsrett skal bekreftelse på finansiering fremlegges. Kreves det forkjøp på vegne av slektning, må det fremvises gyldig fødselsattest.

Nærmere om reglene for forkjøpsrett
Prioritetsregler og andre bestemmelser om forkjøpsrett fremgår av vedtektenes §§ 3-1 til 3-3.

7.0 Vedlikehold
7.1 Ansvar vedlikehold

Sist endret 14.02.2019, revidert dato 17.11.2022.

Det er borettslaget som i utgangspunktet har ansvaret for det totale, ytre vedlikehold av bygninger og anlegg. Det henstilles imidlertid til den enkelte andelseier om å bidra positivt med mindre nødvendig vedlikehold som «flikking» av treverk/fasader/vindusrammer og oljing av ytterdører osv. Dette gjelder både egen leilighet og på fellesarealer i forbindelse med dugnader.

Ytre vedlikehold
Andelseier skal for egen kostnad male alt som er satt opp i egen regi. Dersom dette ikke skjer vil borettslaget sørge for utførelse for andelseiers kostnad. Olje til ytterdør og 1 stk. 3 liter olje pr. år til platting kan hentes ved borettslagets kontor ved behov.

Når det gjelder andelseierens plikter i forbindelse med indre vedlikehold refereres det til vedtektenes pkt. 5-1 og 5-3.

Indre vedlikehold
Andelseieren skal for egen kostnad innenfor boligen og i ytre rom som hører boligen til, sørge for forsvarlig vedlikehold ved behov når dette ikke skyldes mangler ved bygningen eller ved felles ledninger og anlegg. Til indre vedlikehold regnes all innvendig oppussing:

Videre all istandsetting og oppussing av boligen med

  • eventuelle ildsteder
  • radiatorer
  • elektriske panelovner
  • komfyrer
  • innvendige dører
  • maling av vinduskarmer
  • låssystem – det er ikke adgang til å etablere annet låssystem enn borettslagets eget (sak 050/16)
  • nøkler
  • elektriske ledninger med tilbehør fra boligens el-tavle eller sikringsboks, inkl. sikringer og sikringselementer
  • vannkraner
  • servanter
  • vannklosettskåler med sete, lokk og sisterne
  • badekar/dusj
  • istandsetting og oppstaking av innvendige kloakkledninger til og med egen vannlås
  • fjerning/sanering av asbestplater i egen kjeller eller kjellerbod, samt asbest som ødelegges som følge av hulltaking i yttervegg. (unntak gjelder der asbest ødelegges etter borettslagets vedlikeholdsarbeid.)

Likeså skal andelseieren holde ved like ledninger og innretninger som han/hun selv har satt opp.

Asbest
Det kan være forekomster av asbest i takplater i kjellere, ved noen rørføringer i kjellere og i yttervegger på Risvollan.

I den anledning har styret fattet følgende vedtak i sak 005/22 i møtet 20.01.2022:

«Styret vedtar at beboerne selv er ansvarlig for fjerning/sanering av asbestplater i egne kjellere eller kjellerboder med følgende unntak:
– Rør og kraner som tilhører faste installasjoner som borettslaget har ansvaret for drift- og vedlikehold av (i kjeller eller kjellerboder), og asbest som ødelegges som følge av borettslagets arbeid.
– Beboerne har også ansvar for asbest som ødelegges som følge av beboernes hulltaking i yttervegg grunnet innsetting av ventiler eller vinduer etc.

Styret gjør videre oppmerksom på at det er strenge krav til fjerning/sanering av asbest., slik at det er viktig at HMS etterkommes.

Aktsomhet, orden og ansvar for skader
Andelseieren skal behandle boligen, ytre rom og fellesrom samt eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet. skal rette seg etter de ordensregler som borettslaget fastsetter til sikring av ro og orden og forsvarlig behandling av eiendommen. Andelseier må erstatte all skade som vedkommende selv er skyld i eller som skyldes egen husstand, fremleietakere eller andre som andelseier har gitt adgang til boligen eller uten skjellig grunn til eiendommen for øvrig.

Andelseiers utvidede vedlikeholdsplikt og ansvar etter ombygging
Det vises til vedtektenes pkt. 5-3 hvor andelseier har en utvidet vedlikeholdsplikt og ansvar i de tilfeller ombygging medfører endringer i rørføringer og/eller tekniske installasjoner.

Skal andelseier foreta ombygging som medfører endringer i rørføringer og andre tekniske installasjoner, er dette søknadspliktig til borettslagets administrasjon. Det er videre et krav at slikt arbeid utføres av autoriserte firma. Dokumentasjon på dette sendes borettslaget ved ferdigstillelse, sammen med «as-built» (som utført) – tegninger i tilfredsstillende målestokk, som viser hvor rørføringer og andre tekniske installasjoner er montert.

Unnlater andelseier å søke og/eller at andelseier ikke får tiltaket godkjent eller dokumentasjon på autorisert utførelse ikke kan fremvises, vil andelseier ha det hele og fulle erstatningsansvar for de skader/følgeskader som måtte oppstå som en følge av tiltaket.

Andelseier overtar også vedlikeholdsansvaret for de rørføringer og øvrige tekniske installasjoner som følger av tiltaket. Risvollan Borettslag sin vedlikeholdsplikt opphører tilsvarende.

Utføring av og tilsyn med vedlikehold
Alt arbeid som andelseieren plikter å utføre, skal andelseier foreta uten ugrunnet opphold og på en måte som er håndverksmessig forsvarlig. Oppfyller andelseieren ikke sin vedlikeholdsplikt eller reparerer vedkommende ikke skader han plikter å utbedre, kan borettslaget la arbeidet utføres for andelseiers kostnad. Borettslaget har rett til å foreta den inspeksjon som trengs for å holde kontroll med at andelseieren oppfyller sin vedlikeholdsplikt.

7.2 Innvendige arbeider

Sist revidert dato 17.11.2022.

VVS-installasjoner:
Oppvaskmaskin skal tilkobles kaldtvannsledningen. Ved installasjoner som har eller medfører installasjoner av termostatblander, steamdusj eller annet VVS-utstyr med blandeventil, må det monteres tilbakeslagsventiler på rørnettet. Dette for å unngå at man får varmt vann i kaldtvannskraner andre steder i leiligheten eller i andre leiligheter koblet til samme rørsløyfe.

Det er lagt opp avløpsrør (skjult bak tapetet eller i gulv) for montering av ekstra klosett på badet i alle 3-, 4- og 5-roms leiligheter.

Det skal brukes autorisert rørlegger.

Våtrom
Det er meget viktig å kontrollere at vegg- og gulvbelegg i våtrom er i god stand. Lekkasjer kan påføre bygningen store skader.

Ved skifte av belegg er det derfor viktig å bruke materialer av god kvalitet og å bruke autoriserte håndverkere.

Flytting/demontering av radiatorer
Det er ikke tillatt for andelseierne selv å flytte på eller demontere radiatorer. Hvis dette må gjøres i forbindelse med f.eks oppussing, må autorisert rørlegger brukes. Ta eventuelt kontakt med teknisk sjef i borettslaget.

Elektriske installasjoner
Når det gjelder elektriske installasjoner i leilighetene må de gjeldende regler for dette følges. Autoriserte installatører skal brukes.

Flytting av vegger
Leilighetene i Risvollan borettslag er meget fleksible bygningsteknisk. Innvendige originale vegger (bortsett fra bærevegger) består av såkalte kanalplater som er enkle å flytte på etter behov. Veggene er festet ved hjelp av listverk, to-sidig tape, festeklosser i plast og fjærbeslag. Ved demontering/flytting, se skisser

Se skissene

 

7.3 Fargekoder – for utvendig maling, feltene

Vedtatt av styret 22.03.2013 med senere endringer.

7.31 Hensikt
Hensikten med retningslinjene er å bidra til at det benyttes farger som innbyrdes passer samme og samtidig oppnå helhet i fargesettingen av borettslaget.

7.32 Tilgjengelige fargevalg – se oversikt feltvis

7.33 Vinduer og balkongdører
Til alle vinduer / balkongdører benyttes samme farge, fargekode: S4005-Y50R

7.34 Fasader og boder
Se oversikt feltvis

7.35 Inngangspartiet
Inngangspartiet omfatter gjerder, trappehus, skillevegger inkl. panelfylling i balkongramme, balkongrekkverk og vinduer, samt postkassestativ.

Der skal det benyttes fargekode: S4005-Y50R

På D-feltet (inntil videre) er det benyttet fargekode: 4502-Y
Denne skiftes til S4005-Y50R når feltet skal males neste gang.

Vedlegg

8.0 Forsikring
8.1 Borettslagets forsikringsansvar

Sist endret 17.11.2022.

Borettslagets forsikringsansvar omfatter forsikring av borettslagets bygg og anlegg, tekniske installasjoner, biler og maskiner, verktøy og inventar. Videre omfattes ansvarsdekning knyttet til borettslagets drift og til borettslaget i rollen som huseier og som arbeidsgiver.

Borettslaget har følgende forsikringsdekninger:

Huseierforsikring
Forsikringen dekker de vanlige skadetilfeller som kan ramme bygningsmassen, herunder også vannskader ved lekkasje fra rørledning med tilsluttet utstyr, innbrudd og hærverk i forbindelse med ulovlig inntrengning i bygning eller rom i bygning. Videre er det knyttet obligatorisk naturskadedekning til forsikringen.

Bygningene er fullverdiforsikret.

Maskin- og inventarforsikring
Forsikringen omfatter maskiner og inventar i vaktmesteravdelingen, herunder også hovedvarmesentral med 20 undersentraler.

Motorvognforsikring
Forsikringen omfatter obligatoriske og vanlige forsikringsdekninger for borettslagets biler, traktorer/arbeidsmaskiner og tilhengere.

Næringslivsforsikring
Forsikringen omfatter kontorets maskiner, inventar og løsøre, penger og verdipapirer, herunder rekonstruksjon av arkiver mv. Forsikringen dekker også underslag.

Styreansvarsforsikring
Forsikringen dekker rettslig erstatningsansvar for formuesskade styremedlemmer, herunder varamedlemmer og daglig leder kan ilegges på grunnlag av uaktsomhet.

Alminnelig ansvarsforsikring
Forsikringen dekker borettslagets ansvar for skade påført annen person (personskade) eller annen persons løsøre, herunder dyr, eller fast eiendom (tingskade) knyttet til borettslagets drift. Økonomisk tap påført en annen som følge av skaden, regnes som del av denne.

Forsikringen omfatter også huseieransvar og byggherreansvar.

Formuesskadeforsikring
Forsikringen dekker rettslig erstatningsansvar for økonomisk tap påført en annen person. Forsikringsdekningen har først og fremst relevans for eventuelle saksbehandlingsfeil borettslaget måtte gjøre seg skyldig i ved oppgjør mellom kjøper og selger i forbindelse med eierskifter.

Yrkesskadeforsikring
Dette er en obligatorisk forsikringsdekning pålagt borettslaget som arbeidsgiver.

Gruppelivs- og ulykkesforsikring
Dette er forsikringer som omfatter samtlige fast ansatte i borettslaget.

Pensjonsforsikringer
Forsikringene er kollektive pensjonsordninger for borettslagets fast ansatte.

Er man ansatt før 2018 har man en ytelsesbasert pensjonsordning. Forsikringen er en 66%-ordning som sikrer dekning ut over folketrygdens ytelser.

Er man ansatt fra 2018 har man en innskuddsbasert pensjonsordning.

Avtalefestet pensjon – AFP
Dette er en tariffestet førtidspensjonsordning som gir ansatte rett til førtidspensjonering fra og med fylte 62 år. Det er frivillig å benytte seg av ordningen.

8.2 Andelseiernes forsikringsansvar

Andelseierne er selv ansvarlig for sitt eget inventar og løsøre, herunder verdigjenstander, verdipapirer og penger. De er videre ansvarlig for glass- og porselensskader, dvs. skader på vinduer, servanter, badekar og toalettsisterner.

Andelseierne rådes til å dekke sitt ansvar gjennom en inventar- og løsøreforsikring, eventuelt en såkalt hjemforsikring. Det kan være fornuftig å avklare med forsikringsselskapet at også glass- og porselensskader er dekket.

Utlegg på egenandel ved bruk av egen forsikring refunderes av borettslaget i skadetilfeller der borettslaget er ansvarlig for skaden.

8.3 Egenandeler ved skader

Endret i styremøte 17.01.19, sak 003/19, og sist endret i styremøte 18.02.21 – sak 016/21.

Ved skader i leilighetene som dekkes av borettslagets forsikringer vil andelseierne bli belastet med egenandel. Følgende satser for egenandeler skal gjøres gjeldende for andelseierne ved skadeoppgjør:

  • Vannskader kr. 8.000,-
  • Bistand fra godkjent skadedyrsfirma til skadedyrbekjempelse kr. 8.000,-
    (gjelder alle typer insekter og skadedyr der slike firma må inn)
  • Vannskader som skyldes oppussingsarbeider i leilighet kr. 10.000,-
  • Vannskader i innredede kjellere kr. 10.000,-
  • Øvrige bygningsskader (brann, innbrudd mv.) kr. 5.000,-

Ved oppussingsarbeider i leilighetene oppfordres det til å ta kontakt med borettslagets kontor for å få opplysninger om skjulte el-anlegg samt vann- og avløpsrør.

9.0 Tjenester
9.1 Borettslagets kontor

Sist endret 01.03.16

Kontoret ligger i Asbjørn Øverås veg 1.

Telefon: 73 96 99 55

Postadresse: Postboks 3611, Risvollan, 7431 Trondheim

Mailadresse: risvollan.bl@risvollan-borettslag.no

Kontoret er betjent i tidsrommet mandag – fredag fra kl.08.00

Åpningstider:

mandag, tirsdag, torsdag – fredag: kl. 08.00 – 15.30

onsdag: kl. 08.00 – 17.00 (Skolenes sommerferie: kl. 08.00 – kl. 15.30)

9.2 Tjenester for andelseierne

Sist endret 17.11.2022

Borettslagets kontor forestår den daglige kontakten med andelseierne og bistår med en rekke tjenester som:

  • leilighetsomsetning (kjøp og salg)
  • bistand i forsikringssaker
  • bestilling av nøkler
  • utsendelse av informasjon til andelseierne
  • skriving og kopiering for naboutvalgene
  • kopieringstjeneste for andelseierne
  • utleie av Risvold
  • salg av automatiske garasjeportåpnere
  • utlån av stakeutstyr i forbindelse med tett avløp
  • råd og veiledning til beboerne

9.3 Vaktordning

Iflg. styrevedtak av 13.12.2012, sak 082/12 er det godkjent en revidert døgnkontinuerlig vakt- og beredskapsordning i borettslaget.

Driftsvaktens telefonnummer er: 940 13 260

Utenom kontorets betjeningstid, se kap. 9.1, vil således Driftsvakten bistå følgende behov:

    1. 1Innlåsing
      Se kap. 5.10 – Retningslinjer for innlåsing i leiligheter.
    2. Rørleggerassistanse ved vannlekkasje.
    3. Assistanse ved porthavari.
    4. Assistanse ved glass-skade.
      For oppgjør av glass-skader vises til kap. 8.2 – Andelseierens forsikringsansvar.
    5. Assistanse ved driftsavbrudd i sentralvarmeanlegget.

Tilkalling av Driftsvakten til andre oppgaver enn nevnt ovenfor, gjøres for egen regning.

9.4 Containerservice

Revidert i styret 15.02.2018, sak 013/18, endret i styremøte 21.10.21, sak 087/21.

Borettslaget har en serviceordning med utplassering av avfallscontainere 1 gang i året. Tidspunkt for utplassering er lagt til høsten. Dette som en prøveordning i 2022. Etter endt gjennomføring skal prøveordningen evalueres.

Containerne utplasseres 1 dag i hvert felt.

Utplasseringsdagen for hvert felt avgjøres av borettslagtes administrasjon. Tidspunktet som containerne er utplassert, er kl 09.00 til kl 19.00 gjeldende dag.

Containerne utplasseres ett sted på hvert felt, jfr kart datert 15.03.17.
Administrasjonen kan imidlertid godkjenne mindre avvik som følge av en mer praktisk plassering.

Ordningen ivaretar kildesortering av følgende fraksjoner:

  • Restavfall (blanding av ulike typer avfall som for eksempel møbler, skrot etc.)
  • Trevirke (unntatt impregnert trevirke)
  • Metall (sykler etc. inngår her)
  • EE-avfall (hvitevarer, TV-apparater, datautstyr etc.)
  • Bilhjul (på felg)
  • Brukte klær (ødelagte eller hele spiller ingen rolle, bare det er rent)

Administrasjonen avtaler evt bistand ved innsamling/gjenbruk med aktuelle aktører, slik som idrettslag, skolekorps, Fretex eller lignende.

Informasjon om ordningen blir gitt i forkant via borettslagets mediekanaler.

Kart containerservice:

KM_C308-20180226140455 (risvollan-borettslag.no)

9.5 Utplassering av strøsandkasser

I tillegg til strøtjenesten fra Boservice, som beskrevet i kap. 5.15 – Instruks for brøyting og strøing, er det utplassert strøsandkasser rundt om i Borettslaget som vist på vedlagt kartskisse.

Strøsandkassene utplasseres om høsten og er ment å være en tilleggstjeneste med muligheter til bl.a. selvhjelp for beboerne i perioder med skiftende værforhold og behov for strakstiltak.

Boservice har ansvaret for etterfylling med strøsand i kassene.

10.0 Diverse
10.1 Risvollansenteret

Sist endret 17.11.2022

Dette er et av bydelens handels- og servicesenter og ligger i tilknytning til Risvollan borettslag. Senteret består av et 1-etasjes forretningsbygg med sokkel og et 15-etasjes høybygg som bl.a. inneholder 1-roms og 4-roms leiligheter spesielt tilpasset bevegelseshemmede.

Risvollansenteret inneholder også et stort legesenter, tannlege, fysioterapeut, apotek, bibliotek, helseterapi, dame-/herrefrisør og restaurant. Det er også noen butikker lokalisert i senteret.

Trondheim Folkebibliotek – filial Risvollan holder også til i senteret.

10.2 Barnehager

Sist endret 21.10.21

Det er flere barnehager på Risvollan:

Risvollan barnehage – https://www.trondheim.kommune.no/risvollan-bhg/
Sollia barnehage – https://www.trondheim.kommune.no/sollia-bhg/
Spiren barnehage – https://spiren.barnehage.no/
Utleira barnehage – https://www.trondheim.kommune.no/utleira-bhgr/
Vestlia barnehage – https://www.trondheim.kommune.no/vestlia-bhg/
Øvre Stubban – http://www.barnehagenmin.no/4236/

10.3 Skoler

Det finnes 2 barneskoler og 1 ungdomsskole i Risvollanområdet. Utleira barneskole ligger i Utleirveien, øverst på Risvollan/Stubban, og Steindal Barneskole ligger ved Sollia (Risvollan Nord). Her ligger også Hoeggen Ungdomsskole. (Alle skolene er «åpne» skoler).

10.4 Kirke

Nidelven Menighet omfatter Risvollan, Stubban, Sollia, Othilienborg, Nardo og deler av Nidarvoll. Kirka ligger i Sollia, adresse Nordre Risvolltun 2.

Mer informasjon om kirka og aktiviteter i regi av kirka finnes på https://kirken.no/nn-NO/fellesrad/trondheim-kirkelige-fellesrad/menigheter/nidelven-menighet/nyheter2/%C3%A5pning%20hoeggen/

10.5 Fritidsaktiviteter

I bydelen er det en rekke organisasjoner som tilbyr aktiviteter for folk i alle aldersgrupper og som dekker utallige interesseområder som idrett, sang, musikk, lokalhistorie, livssyn, politikk, speiderbevegelse, fritidsklubbaktiviteter for ungdom mv.

Borettslaget har Estenstamarka som «nærmeste nabo» med gode adkomstmuligheter. Estenstadhytta har åpent for servering hele året med unntak av juli måned og er et naturlig stoppested for markatravere. På onsdager fristes det med rømmegrøt og spekemat.

Her er linker til noen av aktivitetene:

Utleira IL: https://www.utleira.no/
Othilienborg IL: https://othilienborgil.no/
Nardo IL : https://www.nardofk.no/portal/arego/club/755

Ristunet aktivitetshus for ungdom: https://www.trondheim.kommune.no/lerkendalung/

Speideren: https://hoeggen.kmspeider.no/

Nardo Frivillighetssentral: https://nardo.frivilligsentral.no/

Nardo- og Brattsberg historielag: http://www.nardoogbratsberghistorielag.no/

10.6 Kommunikasjon

Buss
Bussforbindelsene med Risvollan er meget godt utbygd, med flere forskjellige ruteopplegg. Hovedruten er pendellinje 11 som går mellom Risvollan og Stavset via Dronningens gt. Forøvrig vises til ruteplan utgitt av AtB og oppslag på holdeplassene.

Drosje
TrønderTaxi: Tlf. 07373.
Norgestaxi: Tlf. 08000

X